나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12404 [1] 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동정동 소재 <마산TG> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상나지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 자루형의 토지로서, 상업기타(창고)로 이용중임. 기호(3) : 현황 '도로'로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 답기타(창고)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로가 개설되어 있음. 기호(3) : 현황 '도로'로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3,4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 지목 답이나, 현황 '도로'로 이용중인바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 기호(1,4) 토지 일부는 토지이용계획서상 철도보호지구에 저촉되는바, 이를 감안하여 감정평가하였으며, 해당부분의 면적은 지적도 및 토지이용계획확인서에 의거 개략적으로 산정하였음. 기호(3) 토지 전체는 토지이용계획서상 철도보호지구에 저촉되며, 현황 ‘도로’로 이용중인바, 이를 감안하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 주기둥 : H-Beam 300x200mm, 벽 체 : 판넬 등 마감, 높 이 : 최고 약 9.5m, 창 호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

창고 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외건물, 제시외구축물이 소재하여 현장조사시 개략적으로 실측하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하되, 제시외건물로 인하여 영향 받는 토지가액은 ‘토지·건물감정평가명세표’ 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외물건(관정)이 소재하여 감정평가 하였으며, 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외물건의 작동여부 등은 미상인바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타 : 본건 지상에 이동이 용이한 컨테이너가 소재하는바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 물건, 구축물 포함. 본 건 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너(4개동)는 매각대상에서 제외. 목록 3, 4 토지는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 1, 4 토지 일부 및 목록 3 토지 전체는 토지이용계획서상 철도보호지구에 저촉됨. 목록 3 토지는 공부상 '답' 이나 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12404 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동정동 496-3

용도: 근린시설

감정가: 995,993,400원

토지면적: 1357.00㎡ (약 410.46평)

토지지분: 1357㎡ (약 410.46평)

건물면적: 98.00㎡ (약 29.65평)

건물지분: 98㎡ (약 29.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 의창구 동정동 소재 마산TG 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상나지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 위치와 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지 기호(1, 4)는 남서측으로 세로(가)의 포장도로가 개설되어 있으며, 기호(3)은 현황 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 을2 근저당권 (2020-05-15, 동창원농업협동조합, 600,000,000원)

* 소유권 변동: 재산상속(김형곤) → 협의분할에 의한 상속(김옥주 외 2명) → 매매(김도곤)로 소유권이 이전되었습니다.

* 채권 현황:

* 근저당: 동창원농업협동조합(600,000,000원), 감한선(200,000,000원)

* 가압류: 강태홍(205,072,288원), 삼오금속주식회사(159,000,000원), 박용화(200,000,000원), 신용보증기금(198,000,000원), 농협은행(24,012,704원)

* 압류: 창원세무서장

* 임차인 현황:

* 김성희: 보증금 50,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입/사업일자 2020-09-07, 대항력 있음. (주의: 김성희 임차인은 대항력이 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦은 것으로 보입니다. 대항력 유무에 대한 재확인이 필요합니다.)

* 스파클주식회사: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 스파클남부사업본부(경남서부지점): 보증금 50,000,000원, 차임 3,300,000원, 배당신고일자 2026-01-23, 대항력 없음.

* 인수되는 권리:

* 건물 을구 1번 전세권설정 (스파클주식회사, 50,000,000원, 2020-09-21): 배당요구를 하지 않아 매수인이 인수합니다.

* 등기부채권 총액: 1,636,084,992원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 주거용 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 개발 여부에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 용도 및 현황: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현재는 창고 등으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 주변에 다양한 주상복합, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 상세 확인 필요.)

1.4. 생활정보

* 교통: 마산TG와 인접하여 차량을 이용한 외부 이동이 매우 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 상세한 편의시설 현황은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 조용하고 안정된 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3, 4 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 철도보호지구 저촉: 목록 1, 4 토지 일부 및 목록 3 토지 전체가 토지이용계획상 철도보호지구에 저촉되어 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록 3 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중이므로, 이에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 매수인이 인수하는 전세권: 건물 등기부 을구 1번 전세권(스파클주식회사, 50,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김성희 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. (전입일자가 말소기준권리보다 늦을 가능성이 있어, 대항력 유무에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.)

* 제시외 건물 및 물건: 이동이 용이한 컨테이너 4개동은 매각 대상에서 제외되나, 그 외 제시외 건물, 물건, 구축물 등은 일괄 매각에 포함되므로 소유권 관계 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확한 부분이 있어 인수 또는 명도 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산으로, 마산TG 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 철도보호지구 저촉, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치 등 토지 이용에 제약이 되는 요소가 다수 존재합니다. 또한, 매수인이 인수해야 하는 전세권과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마산TG 인근의 우수한 교통 접근성.

* 창원 지역 개발 및 발전 시 수혜 가능성.

* 권리관계 및 현황 분석을 통한 시세 대비 저가 매수 기회 탐색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금' 합계 0원을 제외하고 계산합니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 건물 을구 1번 전세권 50,000,000원은 매수인이 부담해야 하는 실질적인 추가 비용입니다. 더불어 대항력 있는 임차인 김성희의 보증금 50,000,000원 또한 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

또한, 다수의 가압류 및 압류로 인한 총 등기부채권액이 감정가를 상회하는 점, 철도보호지구 저촉, 농지취득자격증명 필요, 지목 불일치 등 개발 및 이용에 제약이 따르는 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 임차인과의 직접적인 상담, 등기부 등 권리관계에 대한 심층적인 법률 검토, 그리고 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.