나이스옥션 법원경매 창원 2025타경831 [1] 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 203동 1층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 동상동 소재"동광초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 9층 건물 내 제1층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북서측으로 중로3류, 남서측 및 남동측, 북동측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(45미터) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경831 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 97.42㎡ (약 29.48평)

토지지분: 97.42㎡ (약 29.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 152.98㎡ (약 46.28평)

건물지분: 152.9775㎡ (약 46.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본정보

소재지: 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 203동 1층202호

용도: 아파트

감정가: 320,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 김해시 동상동 소재 "동광초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 본 건 북서측으로는 중로3류(폭 12m~15m), 남서측, 남동측, 북동측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 45미터 고도지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 3월 22일 접수된 부산은행 근저당(225,500,000원)과 (88,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정(2025타경831) 또한 부산은행에서 신청한 임의경매(267,209,566원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (미상). 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권에 대한 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본 건이 위치한 롯데캐슬가야2단지는 김해시 동상동의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에 동광초등학교 등 교육시설과 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후수요는 확보되어 있습니다. 또한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명: 김해롯데캐슬가야2단지

주소: 경상남도 김해시 동상동 1104

사용승인일: 2005년 12월 29일

총 동수: 5개동

총 세대수: 214세대

최고층: 10층

주차대수: 총 100대 (지상 4대, 지하 12대, 오토 100대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기: 지하 6대

5.2. 아파트 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 2026년 5월~6월에 84.9895㎡(약 25.72평) 면적의 롯데캐슬가야2단지 아파트가 200,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 해당 면적 기준 평당 약 7,775,000원에서 9,135,000원 수준입니다.

본 건의 공급면적은 152.98㎡ (약 46.28평)으로, 이는 제공된 매매 사례 면적(84.9895㎡)보다 훨씬 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 152.9775㎡ 면적의 전월세 거래 사례가 2025년 10월 보증금 4,000만원, 월세 70만원에 있었던 점을 고려하면, 해당 면적대의 시세는 3억원 이상으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

* 해당 물건의 전용면적이 84.9895㎡인지, 아니면 152.98㎡인지 명확한 확인이 필요합니다. 제공된 매매 사례는 84.9895㎡ 면적이며, 본 건의 건물 면적은 152.98㎡입니다.

* 토지이용계획상 고도지구(45미터), 중점경관관리구역 등 제한사항이 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리 총액(313,500,000원)이 감정가(320,000,000원)와 유사하거나 더 높습니다. 이는 향후 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 동상동에 위치한 롯데캐슬가야2단지 내 아파트입니다. 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 내부 상태 미확인이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 매매 사례가 있는 84.9895㎡ 면적과 본 건의 152.98㎡ 면적 간의 시세 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 3억 2천만원으로 책정되었으나, 실제 거래가는 이보다 낮을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 동상동에 위치한 신축급 아파트 단지로, 기본적인 주거 가치가 있습니다.

* 주변에 교육 시설 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터는 84.9895㎡ 면적 기준으로 2억원 초반대에 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적인 152.98㎡는 이보다 상당히 큰 규모이며, 현재 감정가는 3억 2천만원입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 1층이라는 점, 그리고 84.9895㎡ 면적의 낮은 거래가격을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

권리분석상 특별히 부담되는 인수 사항은 없으나, 내부 상태에 대한 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 320,000,000원 ~ 336,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인하고, 인근 지역의 유사 면적 아파트 시세를 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.