나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32058 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1471-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 대동시장 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 세장형의 형태이며, 상업용 부지로 이용 중입니다. 2) 북측 일부는 현황 도로 상태입니다.

인접 도로상태

남측으로 소로2류(폭8m~10m)에 접하며, 북측 일부는 현황 도로(시장 통로) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 공공시설용지(시장), 지구단위계획구역(월배택지개발지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 시장 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 사용승인일 : 1990.5.29 (증축 1991.7.12.) 외 벽 : 타일 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 기호㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층, 근린생활시설일부, 약7㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 건물은 서측의 인접 토지 1471-4번지 위지상 건물(도로명 주소 : 달서구 상원로 22-19)과 공용부분 계단을 함께 쓰면서 연결되어 있는 구조입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
본건 건물 인접토지 1471-4번지 위 지상 건물과 공용부분 계단을 함께 쓰면서 연결되어 있는 구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 상인동 1471-6 소재의 근린시설로서, 대구서부지원 2025타경32058 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 485,799,100원이며, 토지면적은 150.00㎡ (약 45.38평)이고 건물면적은 354.31㎡ (약 107.18평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 창원신용협동조합입니다. 주요 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물(약 7㎡)이 포함되어 있으며, 본건 건물은 인접한 토지 1471-4번지 소재 건물과 공용 계단을 함께 사용하며 연결된 구조라는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 대동시장 내에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 형성되어 있습니다. 교통 상황은 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합적으로 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 세장형의 형태이며 상업용 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 북측 일부는 현재 시장 통로로 이용되는 현황 도로 상태입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 공공시설용지(시장), 지구단위계획구역(월배택지개발지구)에 해당하며, 소로2류에 접하고 시장 가축사육제한구역 및 택지개발지구기타(택지개발사업완료)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 31일자 창원신용협동조합의 근저당권(을11/을13)입니다. 등기부채권 총액은 토지와 건물 합산 2,308,574,300원입니다. 현재까지 파악된 권리사항 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* (주)신흥상사: 보증금 100,000원, 차임 50,000원, 사업일자 2025-06-30.

* (주)푸르미: 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원, 사업일자 2025-05-13.

* 김 : 보증금 0원, 차임 55,000원, 사업일자 2025-11-24.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2025-05-28.

* 배 : 보증금 100,000원, 차임 50,000원, 사업일자 2025-08-26.

* 백 : 보증금 100,000원, 차임 50,000원, 사업일자 2025-09-08.

* 안 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 사업일자 2023-06-19.

* 우 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업일자 2025-01-07, 확정일자 2026-01-02, 배당신고일자 2026-01-15.

* 정 : 보증금 100,000원, 차임 50,000원, 사업일자 2025-08-03.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 달서구 상인동의 중심 상권인 대동시장 내에 위치하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 시장 내 상가로서 전통적인 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 배후 주거 단지 또한 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 일반적인 검색 결과에 따르면, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오히려 시장과 상업시설이 발달한 편의성이 높은 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

상인동은 대구광역시 달서구의 주요 생활권 중 하나로, 대동시장을 비롯한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 도보 거리 내에 다양한 상점, 음식점, 병원 등이 위치하여 주민들의 일상생활에 편리함을 제공합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물의 가장 큰 구조적 특이사항은 서측 인접 건물(달서구 상원로 22-21)과 공용 계단을 함께 사용하며 연결되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물 유지보수, 리모델링, 또는 기타 관리 문제 발생 시 인접 건물주와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 현재 감정가 대비 채무 총액이 23억 원을 상회하는 높은 수준이므로, 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 시장 내 상가의 특성상 경기 변동이나 시장 환경 변화에 따른 상권의 민감도가 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구 상인동 대동시장 내에 위치한 근린생활시설로서, 상업적 가치가 있는 지역에 자리하고 있습니다. 시장 상권의 이점과 인근 주거 지역의 배후 수요를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 인접 건물과의 공용 계단 사용으로 인한 잠재적 분쟁 가능성, 높은 총 채무액 등은 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 이점은 있으나 건물 구조의 특이사항과 권리관계의 복잡성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구광역시 달서구 상인동이라는 우량 입지에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 대동시장 내 상가로서 전통적인 상권의 이점을 활용하여 다양한 업종으로의 임대가 용이합니다.

* 소로2류에 접하고 있으며, 시장 통로가 북측에 있어 차량 및 보행자 접근이 가능한 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 485,799,100원입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 다만, 본 물건은 현황 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인접 건물과의 공용 부분 문제, 높은 채권 총액 등을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 구체적인 금액은 현장 조사를 통한 실질적인 가치 평가와 시장 분석을 기반으로 결정되어야 하며, 최소 3억 4천만 원에서 4억 1천만 원 사이에서 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.