나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10802 [1] 경상북도 경주시 감포읍 오류리 125-2 엔에스빌 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 오류리 소재 "연동마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단 독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층건 내 1층 101호 외 11개호 단위세대로서, 외벽: 외장석재 및 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 입니다.

이용상태

1)~12): 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 전기판넬에 의한 난방설비 등이 되어 있으나, 정상가동 여부는 확인하시기 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 경사지에 부정형의 토지로서, "다세대주택용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선, 북측으로 폭 약4m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 본건 103호, 104호, 204호는 호별 표시가 없으며, 203호는 205호로, 303호는 305호로, 304호는 303호로 호별 표시가 되어있는바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
3. 대지권 미등기. 대지사용권 성립 여부 불분명하나 매각목적물 및 감정평가에 포함. 향후 대지권등기 위한 모든 법적절차 및 부담은 매수인에게 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10802 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 오류리 125-2, 엔에스빌 제1층 제101호

건물명: 엔에스빌

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 437.33㎡ (약 132.30평)

건물지분: 218.6625㎡ (약 66.14평)

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상북도 경주시 감포읍 오류리 소재 "연동마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 현황: 본건 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(200m 이내 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 17일 접수된 송재수 가압류 (대구지방법원 2013카단3015)

* 총 채권액 (등기부상 합계): 142,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

* 주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수권이 있으며, 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 대지권 미등기 상태로, 대지사용권 성립 여부가 불분명합니다. 향후 대지권 등기 관련 모든 법적 절차 및 부담은 매수인에게 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* (참고) 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 관광 및 숙박 시설: 감포읍의 지역 특성상 관광객을 위한 숙박 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

* 농경지 혼재: 인근에 농경지가 분포하고 있어, 지역은 주거와 농업 활동이 복합된 형태를 띱니다.

* 혐오시설: 현재까지 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로, 본건은 1층 101호입니다.

* 건물 이용 상태: 총 12개 호실로 추정되는 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비 및 전기판넬 난방설비 등이 갖추어져 있으나, 정상 가동 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

* 주변 편의시설: 감포읍 소재지 또는 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물 관련 특이사항: 본 건물은 호별 표시 오류 또는 혼동이 있는 것으로 보입니다. (예: 103호, 104호 표시 없음, 203호는 205호로, 303호는 305호로, 304호는 303호로 표기) 이는 현장 방문 시 실제 확인이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 매수인에게 향후 대지권 등기 관련 모든 법적 절차 및 부담이 전가됩니다. 이는 추가적인 시간과 비용 소요를 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 과정에서 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

* 지분 매각: 건물 및 토지 지분 매각으로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 건물 관리 및 이용에 있어 의견 충돌이 발생할 수 있습니다.

* 호별 표시 오류: 실제 호실과 공부상의 호수가 다를 가능성이 있어, 현장 조사를 통한 정확한 파악이 필요합니다.

* 임대관계 미확인: 현재 임차인 현황 및 보증금은 0원으로 확인되나, 점유 관계는 별도 확인이 필요하며, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍에 위치한 다세대주택의 건물 및 토지 지분 매각 건입니다. 감정가는 1억 7천 9백만 원으로 책정되었습니다.

본건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기', '공유자 우선매수권', '지분 매각'이라는 여러 특수성을 동시에 가지고 있다는 점입니다. 특히 대지권 미등기 문제는 낙찰 후 매수인이 직접 해결해야 할 중요한 과제이며, 이와 관련된 추가 비용 및 법적 절차 부담이 예상됩니다.

또한, 건물 전체 면적(493.665㎡) 대비 매수 지분 면적(218.6625㎡)이 약 44.3%로 상당히 높아, 단순한 한 개 호실의 지분이라기보다는 해당 소유자의 건물 내 상당한 지분 소유권을 나타내는 것으로 보입니다. 이는 향후 건물 관리에 있어 중요한 역할을 할 수 있습니다.

부동산 등기부상 호수 표기 오류 가능성도 존재하므로, 현장 조사를 통한 정확한 권리 관계 및 점유 현황 파악이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시장 대비 낮은 감정가: 일반 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가는 특수 물건임을 감안하더라도 잠재적 가치 상승 여지를 내포하고 있을 수 있습니다.

* 대지권 확보 시 가치 증대: 대지권 등기 완료 후에는 부동산의 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 감포읍은 해양 관광 자원을 활용한 개발 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 지분 소유를 통한 영향력: 상당한 지분율을 확보함으로써 향후 건물 관리 및 재건축 등 의사 결정 과정에서 유리한 입지를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

주변 시세 분석:

인근 '해변의집' 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 분석한 결과, 28.14㎡(약 8.51평) ~ 35.58㎡(약 10.76평) 면적의 단위당 가격은 약 71만원/㎡ ~ 182만원/㎡ 수준입니다. 특히 2024년 1월 거래된 35.58㎡ 물건은 약 182만원/㎡의 단가를 기록했습니다.

본건의 건물 지분 면적은 218.6625㎡입니다.

이 지분 면적에 2024년 기준 시장 단가(약 180만원/㎡)를 적용하여 단순 환산 시 잠재적 시장 가치는 약 393,592,500원에 달합니다.

종합 의견 및 예상 입찰가 산정:

본 건은 대지권 미등기, 공유자 우선매수권, 지분 매각이라는 여러 리스크 요소를 내포하고 있어, 일반 물건 대비 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하면, 낙찰 후 대지권 확보에 필요한 추가 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

감정가(179,000,000원)는 ㎡당 약 818,500원 수준으로, 인근 시세 대비 낮은 편입니다. 이는 앞서 언급된 여러 위험 요소를 반영한 것으로 해석됩니다.

따라서, 잠재적 가치 상승 여력과 위험 부담을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 120% 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적 입찰가 범위: 179,000,000원 ~ 214,800,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 시세 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 투자 결정 시에는 법률 전문가와 함께 철저한 권리 분석, 현장 조사, 대지권 확보 비용 산출 등 다각적인 검토를 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.