나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12859 [1] 울산광역시 남구 신정동 1201-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산여자고등학교' 북서측 인근에 위치하는 (현칭: 펠리체) 2층 202호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 202호로서 외 벽: 치장석붙임 등 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기, 화재경보설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(2023-05-19)(보행자전용) (저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017- 03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12859 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신 )

1.2. 부동산 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1201-7, 2층 202호

용도: 다세대주택

토지면적: 34.67㎡ (약 10.5평)

건물면적: 62.79㎡ (약 19.0평) (전용면적: 62.79㎡)

토지 지분: 34.6718㎡

건물 지분: 62.79㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본정보

감정가: 228,000,000원

건축물 사용승인일: 2016년 04월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산여자고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건에는 '펠리체'라는 건물명칭이 사용되고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 보행자전용도로(저촉) 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산여자고등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을구 5번 순위 전세권설정등기 (2019년 07월 05일 접수, 채권자: 신원진, 금액: 140,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 전세권설정등기(2019. 7. 5. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

을구 10번 주택임차권(2025. 6. 12. 접수, 채권자: 신원진, 금액: 140,000,000원) 또한 말소되지 않고 인수됩니다.

매수인은 임차인 신원진에게 금 140,000,000원을 인수해야 할 의무가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신원진

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 07월 05일

확정일자: 2019년 06월 19일

배당신고일자: 2025년 06월 12일

대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자, 등기부상 권리 모두 보유)

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 근저당권 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면,

- 2026년 5월 3일 거래된 70.18㎡ 면적의 물건(1978년 건축)은 290,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 8일 거래된 62.31㎡ 면적의 물건(1979년 건축)은 410,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 1일 거래된 62.31㎡ 면적의 물건(1979년 건축)은 430,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 비교 및 의견

본건은 건물면적 62.79㎡로, 최근 거래된 62.31㎡ 면적의 물건들과 유사한 크기입니다. 그러나 비교 대상 물건들이 1978년~1979년에 건축된 반면, 본건은 2016년에 건축되어 건물의 연식에서 큰 차이가 있습니다. 신축 건물임을 고려할 때, 비교 대상의 거래가 (410,000,000원 ~ 430,000,000원)보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(228,000,000원)는 최근 거래가보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생급배수시설, 승강기, 화재경보설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장석붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

본건은 '울산여자고등학교' 인근에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 임차인 신원진이 존재하며, 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 부담입니다.

6.2. 법규 및 토지이용 관련 리스크

본 토지는 '보행자전용도로(저촉)' 구역에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 사항

- 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황을 통해 신원진 임차인이 확인되었습니다.

- 주변 시설 중 혐오시설 유무에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으므로, 실제 현장 방문 시 또는 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점

- 신축 건물(2016년 준공)이라는 점에서 연식 있는 주변 건물 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

- 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

- 경매 채권자인 임차인이 직접 경매를 신청하여, 배당 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7.2. 물건의 약점

- 140,000,000원의 임차인 보증금(전세권/주택임차권)이 매수인에게 인수되는 상당한 부담이 있습니다.

- 토지 이용계획상 보행자전용도로 저촉 등 일부 제한사항이 존재합니다.

- 감정가 대비 유사 면적의 인근 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 감정가의 적정성 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 연식의 장점을 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금 140,000,000원을 고려하여 총 투자 비용을 합리적으로 산출하고, 향후 매매가 상승 가능성에 주목하는 전략이 유효합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 총 투자금 산정

본건과 유사한 면적(62.31㎡)의 인근 연립다세대 주택이 410,000,000원 ~ 430,000,000원에 거래된 점과, 본건의 신축 연식(2016년)을 감안하면, 현 시세는 최소 450,000,000원 이상으로 추정할 수 있습니다.

인수되는 보증금 140,000,000원을 제외한 매수인의 순수 투자금 목표는 약 310,000,000원 (450,000,000원 - 140,000,000원)으로 설정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 228,000,000원을 기준으로, 경매 낙찰가가 감정가를 상회하는 경향을 고려하고, 순수 투자금 목표액을 달성하기 위한 전략적 입찰가로 290,000,000원 ~ 310,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 초기 입찰은 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 250,000,000원 ~ 270,000,000원 에서 시작하여, 시세 및 경쟁 상황을 보며 점진적으로 상향하는 전략을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 290,000,000원 (이 경우 총 매수 부담액: 290,000,000원(입찰가) + 140,000,000원(인수 보증금) = 430,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.