나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12700 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 112동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안쌍용중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 봉명역 및 쌍용역 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물 내 제16층 제1601호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12700 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 112동 16층1601호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원 (12억원)

토지 면적: 122.16㎡ (약 36.95평)

건물 면적 (전용면적): 236.31㎡ (약 71.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, "천안쌍용중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경으로 양호합니다.

* 교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 봉명역 및 쌍용역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황:

아파트 단지 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용지구)이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2011년 3월 23일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

- 소유권 이전 (갑4, 2011-03-23)

- 신탁 등기 말소 (갑3, 2011-03-23)

- 근저당권 (농업협동조합중앙회, 을1, 2011-03-23, 말소기준권리)

- 근저당권 (농업협동조합중앙회, 을2, 2011-08-05, 말소)

- 근저당권 (농협은행주식회사, 을3, 2013-05-08, 말소)

- 근저당권 (이충영, 을6, 2021-04-16, 말소)

- 근저당권 (주진호, 을12, 2023-03-24, 말소)

- 압류 (천안세무서장, 갑6, 2024-05-02, 말소)

- 압류 (천안세무서장, 갑7, 2024-05-08, 말소)

- 가압류 (충남신용보증재단, 갑8, 2024-05-20, 말소)

- 근저당권 가처분 (충남신용보증재단, 을12-2, 2024-06-17, 말소)

- 압류 (천안시, 갑9, 2024-11-08, 말소)

- 임의경매 개시 결정 (주진호, 갑10, 2025-11-14, 말소)

등기부채권 총액은 1,551,680,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

- 아파트명: 파크밸리 동일하이빌

- 사용승인일: 2011년 2월 11일

- 총 동수: 25동

- 총 세대수: 964세대

- 최고층: 18층 (본건 16층)

- 주차: 총 2,259대 (지하 2,243대, 지상 16대) 가능, 전기차 충전기 48기 (지하)

* 부대시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 등기부채권 총액: 총 등기부채권 금액(1,551,680,000원)이 감정가(1,200,000,000원)를 초과하므로 경매는 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 시세 확인으로는 특별한 혐오시설이나 부정적인 입지 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 중심 주거 지역에 위치한 대형 평형의 아파트입니다. 비교적 신축 연차(2011년 준공)이며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 정보 미상에 대한 주의가 요구됩니다. 높은 등기부채권 총액은 입찰 경쟁률 완화에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 천안시의 주요 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 대형 평형: 희소성 있는 넓은 면적으로 특정 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 경매 메리트: 높은 총 채무액으로 인해 시세 대비 저렴한 낙찰가 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 12억원이며, 최근 유사 면적(204.382㎡, 약 61.8평)의 거래 사례가 9.7억원(2026년 5월)에 있었습니다. 본 물건은 이보다 넓은 236.31㎡(약 71.5평)의 전용면적을 가지고 있으며, 16층의 고층입니다. 이러한 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 입찰을 위해서는 10억 5천만원을 기준으로 검토하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이는 현 시세 및 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.