나이스옥션 법원경매 통영 2025타경656 [1] 경상남도 거제시 장평동 143 덕산아내1차 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재‘거제장평중학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약35미터, 서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

-특별매각조건 있음(전세사기피해자 또는 공공주택사업자 우선매수권 행사는 1회에 한함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경656 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 143, 덕산아내1차 101동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

토지면적: 48.63㎡ (약 14.7평)

건물면적 (전용면적): 75.56㎡ (약 22.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축연도: 2008년

해당층: 3층 (총 15층)

건물총괄표제부상 대지면적: 39744.6㎡

건물총괄표제부상 연면적: 94581.4529㎡

건물총괄표제부상 총 주차대수: 759대

아파트 단지 정보: 덕산아내1차, 10개동, 744세대

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ‘거제장평중학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정 역시 보통입니다.

단지 북측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 대로3류, 소로3류, 중로2류 도로에 접하고 완충녹지 및 가축사육제한구역에 저촉되는 사항이 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 이OO

말소기준권리: 2016년 4월 15일자 이상철 씨의 전세권 설정 등기 (을7)이며, 해당 권리 및 그보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 압류(거제시, 국민건강보험공단, 통영세무서 등)는 모두 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 이상철 씨가 등기부상 2016년 4월 15일에 보증금 200,000,000원으로 전세권을 설정하였으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* '임차인 현황'에는 동일인으로 추정되는 이상철 씨에 대해 대항력이 '있음'으로 기재된 내역과 '없음'으로 기재된 내역이 공존합니다.

* 또한, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 기재가 있어, 등기부상 전세권 외에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

공유자우선매수신고: 공유자 중 한 명이 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수할 권리를 신고한 상태입니다.

특별매각조건: 전세사기 피해자 또는 공공주택사업자는 우선매수권을 1회에 한해 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 장평동은 거제시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

대규모 상업 지역보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

덕산아내1차 아파트는 2008년에 사용 승인되었으며, 총 10개 동, 744세대로 이루어진 대단지입니다.

15층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. (총 주차대수 385대, JSON 정보 기준)

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인' 존재 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 및 말소기준권리인 전세권의 소멸 예정이라는 점은 긍정적이나, '특이사항' 상의 해당 문구는 반드시 현장 확인 및 권리관계 재확인을 통해 명확히 규명해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금까지 인수해야 한다면, 예상 투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

공유자우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 후 공유자가 해당 물건을 최고가에 매수할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

특별매각조건으로 인해 전세사기 피해자 또는 공공주택사업자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효로 돌아갈 수 있습니다.

점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 파악이 제한적이었으므로, 경매 진행 시 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 장평동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만 '대항력있는임차인' 존재 가능성에 대한 정보와 등기부상 권리관계, 그리고 '인수 보증금 합계' 간의 상충되는 정보로 인해 권리 분석에 상당한 주의가 요구됩니다.

공유자우선매수 신고 및 특별매각조건 또한 입찰 과정에서 고려해야 할 중요한 요소입니다.

잠재적 리스크 해소 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

거제시 장평동의 안정적인 주거 환경 및 아파트 단지 내 입지

양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

'대항력있는임차인' 문제 해결 시 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(75.563㎡)의 아파트 거래가는 2026년 6월 기준 130,000,000원으로 파악됩니다. 감정가는 144,000,000원입니다.

본 물건의 가장 큰 변수는 '대항력있는임차인'에 대한 불확실성입니다. 만약 임차인의 보증금(200,000,000원)을 인수해야 할 경우, 실제 매수 비용은 시장 가격을 훨씬 상회하게 됩니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원' 및 말소기준권리인 전세권의 소멸 예정이라는 점을 고려하면, 추가 비용 부담이 없을 가능성도 존재합니다.

따라서, 해당 리스크를 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

보수적인 접근: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

위 범위는 최근 시장가격을 기준으로 하되, '대항력있는임차인' 관련 불확실성에 대한 위험 프리미엄을 일부 반영한 금액입니다.

만약 권리 분석 결과, 임차인 보증금 인수 의무가 명확해진다면, 예상 입찰가는 100,000,000원 이하로 조정될 필요가 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 관련 정보에 대한 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.