나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10798 [1] 경상북도 경주시 효현동 1110-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 효현동 소재" 화산교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 인근은 전국자동차 수출무역센터, 물류배송센터 및 농경지가 혼재하여 소재함

교통상황

본건까지 남측 제방도로를 통하여 차량통행이 가능함

형태 및 이용상태

부졍형토지로 지반이 저지이며 답으로 이용중임

인접 도로상태

님측으로약 3-4 미터폭의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,하천(2021-07-08)(저촉) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)),역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역.하천구역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임 본건토지는 토지이용계획확인서 상에 하천에 저촉되나,극히일부로서 이를구애됨이없이 토지를 평가하였음

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10798 (1)

소재지: 경상북도 경주시 효현동 1110-1

용도: 답

감정가: 73,215,900원

토지면적: 3013.00㎡ (약 911.73평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 경주시 효현동 소재 "화산교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 전국 자동차 수출무역센터, 물류배송센터와 농경지가 혼재되어 있습니다.

남측 제방도로를 통해 차량 통행이 가능하며, 남측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지는 부정형이며 지반이 낮고 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 10월 17일 접수된 북안농업협동조합의 근저당권 (채권액: 540,000,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 11월 17일 접수된 북안농업협동조합의 임의경매 (말소 처리됨)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 특별한 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 농경지가 주를 이루고 있으며, 주변에 자동차 수출무역센터 및 대규모 물류센터가 위치하여 산업 및 물류 활동이 이루어지고 있는 지역입니다.

이는 지역 경제 활성화와 관련된 잠재적 요인이 될 수 있으나, 토지의 주 용도는 농업용지입니다.

5. 생활정보

본건은 농경지로 이용되는 지역으로, 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

다만, 경주시 지역 내 일부 소각장, 매립장 등의 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있어 환경적 측면에서 간접적인 고려가 필요할 수 있습니다. (직접적인 인접성은 낮음)

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 매수인은 관할 시·구·읍·면에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 미제출할 경우 매수 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

지상권 부담: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 지상권의 내용을 인수하여야 합니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 본건은 자연녹지지역에 속하며, 하천(저촉), 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 하천구역 등의 규제를 받습니다. 이는 토지의 개발 및 이용에 제한을 가합니다.

토지 현황: 부정형의 지반이 낮은 답(논)으로, 개발 또는 이용 시 토지 형상 및 배수 문제 등을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경주시 효현동에 위치한 본건 토지는 농경지로서, 주변에 물류 및 산업 시설과 혼재된 지역입니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출 의무와 그 미제출 시 몰수되는 매수 보증금입니다. 또한, 소멸되지 않는 지상권의 존재와 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 본건의 주요 리스크 요인입니다.

농업 경영을 통한 취득 및 활용이 아니라면, 철저한 사전 조사와 전문가와의 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게는 농지 확보라는 측면에서 고려될 수 있습니다.

주변의 물류 단지와의 연관성으로 인한 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 현재의 엄격한 규제 하에서 단기적으로는 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명이라는 필수 취득 조건, 소멸되지 않는 지상권, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한으로 인해 일반 토지 경매 물건과는 다른 접근이 필요합니다.

또한, 지역별 농지 시세 및 관련 규제 준수 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 명확한 시장 분석 및 법적 검토 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰 예정자는 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.