나이스옥션 법원경매 서산 2025타경908 [1] 충청남도 당진시 시곡동 80-17 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 ‘당진농공단지’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 부정형 평지 및 완경사지로 도로 등으로 이용중임. 일련번호(3) : 사다리형 완경사지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 노폭 약 6~8m 도로임. 일련번호(3) : 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호(2))에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호(2) 지목 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서 외벽 : 석재 마감 및 벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 계단실 등, 2층~4층 : 다가구주택임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 일련번호(4) 위에 제시외건물 ㉠(철근콘크리트구조, 옥탑)이 소재하는 바, 건물의 구조·용도·관리상태 등을 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 본건물의 종물 및 부합물로서 제시외건물 소재로 인한 제한단가는 병기하지 않으니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경908 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 시곡동 80-17

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,152,962,150원

* 토지면적: 1691.00㎡ (약 511.5평)

* 토지지분: 586.7695㎡ (약 177.5평)

* 건물면적: 459.76㎡ (약 139.1평)

* 건물지분: 459.76㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 ‘당진농공단지’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 일련번호(1),(2)는 부정형 평지 및 완경사지로 도로 등으로 이용 중이며, 일련번호(3)은 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 일련번호(1),(2)는 노폭 약 6~8m 도로이며, 일련번호(3)은 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호(2))에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일련번호(1),(3)은 하수처리구역에 포함되고, 일련번호(3)은 준보전산지에 해당함. 건축법상 도로 일부를 포함하는 토지가 있음.

* 공부와의 차이: 일련번호(2) 토지의 지목은 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 17일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 8일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을1)임.

* 말소 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 가압류, 주택임차권 등 모든 후순위 권리들은 경매를 통해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 전입 2025-10-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 37,000,000원, 전입 2021-02-23, 확정 2021-02-23, 배당신고 2025-04-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 35,000,000원, 전입 2020-07-01, 확정 2020-07-01, 배당신고 2025-12-08, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 45,000,000원, 전입 2023-01-02, 확정 2022-12-08, 배당신고 2025-12-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 38,000,000원, 전입 2022-05-19, 확정 2022-04-27, 배당신고 2025-11-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 전입 2020-01-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (확정일자 및 배당신고일자 누락으로 인한 권리 파악 주의 필요)

* 이 : 보증금 45,000,000원, 전입 2020-01-09, 확정 2020-01-09, 배당신고 2026-01-09, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 전입 2022-02-15, 확정 2022-02-15, 배당신고 2025-12-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 35,000,000원, 전입 2024-07-15, 확정 2024-07-05, 배당신고 2025-12-01, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 45,000,000원, 전입 2024-07-22, 확정 2024-06-13, 배당신고 2025-12-01, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-12-04, 확정 2025-12-04, 배당신고 2026-01-05, 대항력 없음. (월세 임차인)

* 조 : 보증금 120,000,000원, 전입 2020-01-29, 확정 2020-01-29, 배당신고 2024-09-13, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 45,000,000원, 전입 2023-03-03, 확정 2023-02-02, 배당신고 2025-03-10, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 35,000,000원, 전입 2022-01-21, 확정 2022-01-04, 배당신고 2025-05-19, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 ‘당진농공단지’ 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독(다가구)주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 지역 특징: 당진농공단지와 인접하여 해당 지역 종사자들을 배후로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 시설:

* 당진농공단지가 인근에 위치하여 산업 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역에는 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가서상 명시된 제시외 건물(㉠)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 철거/인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 일련번호(2) 토지는 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중이며, 일련번호(1) 토지는 '건축법상 도로' 일부를 포함하고 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속해 있어 건축 행위 시 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 가격 또는 절차에 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 명도: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 진행 시에는 협상 및 이사 절차 등 제반 사항을 고려해야 합니다. 특히, 보증금이 큰 임차인이 있는 경우(예: 조 1억 2천만원) 원활한 명도를 위한 사전 조율이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치한 다가구주택으로, 당진농공단지 북측 인근에 자리 잡고 있어 배후 임대 수요가 기대됩니다.

* 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 11억 5296만 2150원입니다.

* 권리분석상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 전혀 없는, 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 지역 경제 활동과 연계성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함, 토지 지목/현황 불일치, 건축법상 도로 관련 사항, 토지 이용 제한 등 일부 검토가 필요한 사항들이 있으나, 이는 일반적인 경매 물건에서 흔히 발견되는 사항으로, 면밀한 현장 조사 및 법규 검토를 통해 리스크를 관리할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 완전: 인수되는 권리가 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 거의 없습니다.

* 안정적 임대 수익: 농공단지 인근 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 토지 활용성: '임야' 지목이 '대'로 이용 중인 토지와 도로 일부를 포함한 토지가 있어, 향후 토지 활용 및 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (관련 법규 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 총 감정가: 1,152,962,150원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 매우 유리한 물건입니다. 따라서 감정가를 기준으로 시장 상황, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 취득세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 시장 상황에 따라 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 권리 인수 부담이 없고 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되므로, 시세 조사를 통한 적정 가치 평가 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 시장 조사 결과 및 투자 성향에 따라 다르겠으나, 대략적인 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 8억 6백만원 ~ 9억 8천만원)으로 예상해 볼 수 있습니다. (세부적인 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.