나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20415 [1] 충청남도 청양군 청양읍 송방리 96-1 드림아파트 1동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 청양읍 송방리 소재 ‘청양문화예술회관’ 남측 인근에 소재하는 "드림아파트" 제1동 제2층 제202호로서, 주위는 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 공공시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제2층 제202호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 도시계획구역, 대로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 지목이 등기사항전부증명서 상 '답'이나 토지대장 상 지목은 '대'인 바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20415 (1)

소재지: 충청남도 청양군 청양읍 송방리 96-1 드림아파트 1동 2층 202호 (도로명 주소: 충청남도 청양군 문화예술로 182, 1동 2층 202호)

용도: 아파트

감정가: 217,000,000원

토지면적: 69.74㎡ (약 21.09평)

토지 지분: 69.73684210526315㎡ (약 21.09평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

아파트 면적: 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평). 분양면적 정보는 별도 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 청양군 청양읍 송방리 소재 ‘청양문화예술회관’ 남측 인근에 위치한 "드림아파트" 1동 2층 202호입니다. 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 10층 건물 중 2층에 위치하고 2014년 6월 25일 사용 승인되었습니다. 주위는 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 사다리형이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 단지 외곽으로는 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 본건 건물로 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종 일반주거지역, 도시계획구역, 대로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 등에 해당됩니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지 지목은 '답'으로 등기되어 있으나, 토지대장 상 지목은 '대'로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

2.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-08-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (채권자 제공 정보 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명시된 보증금 및 차임은 0원입니다. 금액이 0원으로 표시되어 있으나, 임대차 관계의 실질에 대한 면밀한 법률적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 11월 24일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다.

* 말소 예정 권리: 본 경매 사건 접수일(2025년 11월 17일) 이전의 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 제외)

* 등기부채권 총액: 767,192,582원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 참고사항 기재)

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변 환경: 본건은 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 공공시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치합니다. '청양문화예술회관'이 인근에 있어 지역의 문화 중심지 역할을 할 것으로 보입니다.

교통 및 편의시설: 차량 접근성은 양호하며, 도보 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높으며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

2.4. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 황 의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재까지 인수 보증금은 0원으로 요약되어 있으나, 임대차 계약의 실제 내용, 대항력 발생 시점 및 소멸 여부 등에 대한 철저한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

공부와의 차이: 토지의 지목이 등기부와 토지대장에서 다르게 기재된 점은 향후 재산권 행사 등에 있어 잠재적인 불편을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

2.5. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군 청양읍에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 지역 환경과 보통 수준의 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정평가액은 217,000,000원입니다. 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 2015년부터 전입한 대항력 있는 임차인 황 의 존재입니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있지만, 임대차 관계의 실질에 대한 철저한 조사 없이 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 지목 상 공부와의 차이점도 유의해야 할 부분입니다.

2.6. 투자 포인트

* 지역 내 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 아파트입니다.

* 주변에 공공시설(청양문화예술회관) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

* 상대보호구역 지정으로 인한 교육 환경의 잠재적 이점.

2.7. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 명도 예상 비용, 인수 가능한 권리 및 임차인 관련 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.