나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12888 [1] 울산광역시 동구 전하동 634-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재하는 토지로서, "전하 노인복지관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북동측 하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구 역(2016-12-12)(백조유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1983.04.16) 외벽 : 몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임. 지1층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설(현황 주택)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 (ㄱ) ~ (ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

2층 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 현황 '주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물[감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ~ㄷ]포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12888 (1)

소재지: 울산광역시 동구 전하동 634-9

용도: 근린주택

감정가: 550,077,760원

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물면적: 312.12㎡ (약 94.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 울산광역시 동구 전하동 소재로서, "전하 노인복지관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 상업지역임.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준임.

토지 현황: 북동측 하향의 완경사를 이루는 세장형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임.

도로 상태: 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(백조유치원), 절대보호구역(백조유치원)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을11, 2020-07-13 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (372,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부현황:

* 토지 등기부요약에 따르면, 소유권이전(1988-05-31) 외 근저당권, 압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소되었거나 말소될 예정임.

* 건물 등기부요약 역시 토지와 동일한 권리 현황을 보임.

* 등기부채권 총액(말소기준권리 이후 권리 포함): 402,000,000원.

임차인 현황:

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2024-05-08, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-01-02, 대항력 없음.

* 지 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-05-08, 배당신고 2026-02-03, 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않음.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 상업지역으로 형성되어 있음.

현재 이용 상태: 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중인 것으로 파악됨. 관리 상태는 보통 수준임.

5. 생활정보

주변 시설: "전하 노인복지관"이 인근에 위치하고 있음.

교육 환경: 백조유치원이 인근에 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과의 차이: 2층 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중임. 향후 용도 변경 시 건축 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

제시외 건물 포함 여부: 감정평가서 상의 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 해당 건물들의 현황 및 관리 상태를 별도로 확인해야 함.

미확인 사항: 임대 관계는 상세히 파악되지 않았으나, 모든 임차인의 대항력이 없어 직접적인 점유 관련 리스크는 낮음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 근린주택으로, 상업지역 내에 있어 다양한 활용이 가능함. 등기부상 모든 권리 관계가 정리되는 상태로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없음. 다만, 건물 2층의 현황 용도가 공부와 상이하고 제시외 건물이 포함된 점은 고려해야 함.

8. 투자 포인트

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 낙찰받을 수 있음.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 매우 적음.

상업지역 내 위치하여 임대 수익 또는 재개발 등 다양한 투자 가치를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 550,077,760원임. 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택 거래 사례로, 본 건의 '근린주택' 용도 및 규모와 직접적인 비교에 한계가 있음. 해당 '다세대' 주택들의 최근 매매가는 88,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로, 본 건 감정가와 상당한 차이를 보임. 이는 부동산의 종류, 규모, 위치, 상품성 등 다양한 요인에 따른 차이일 수 있음.

근린주택으로서의 가치, 현재 시장 상황, 최초 경매임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요함. 일반적인 첫 경매의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 제공된 시장 정보의 직접적인 적용이 어려움.

따라서, 잠재적 투자 가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가격을 기준으로 80% ~ 90% 수준인 약 4억 4천만원 ~ 4억 9천 5백만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안함. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최신 시장 동향 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.