나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12831 [1] 경상남도 양산시 상북면 석계리 74-1 벽천프라자 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 상북면 석계리 소재 '상북초등학교' 동측 인근에 위치하는 구분건물(벽천프라자 제4층 제403호)로서 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층/지상4층 내 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2000.05.12.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지바름 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12831 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 석계리 74-1 벽천프라자 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 91,500,000원

면적: 토지 61.61㎡ (약 18.6평), 건물 123.71㎡ (약 37.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 양산시 상북면 석계리에 위치하며, '상북초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제4층 제403호입니다. 2000년 5월 12일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용상태 및 도로

토지는 인접지와 도로에 등고 평탄한 사다리형이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 토지 이용에 변동 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황

* 갑구 9: 2005-03-14 소유권 이전 (안순연)

* 갑구 14: 2017-08-30 소유권 이전 (조준호)

* 갑구 15: 2022-12-19 소유권 이전 (조병무, 매매)

* 을구 8: 2022-12-19 근저당 (한국주택금융공사, 38,500,000원, 말소기준권리)

* 을구 10: 2024-01-10 근저당 (마당화, 50,000,000원, 말소)

* 을구 10-1: 2024-02-02 10번 근저당 가처분 (신용보증기금, 말소)

* 갑구 17: 2023-10-24 가압류 (신용보증기금, 55,200,000원, 말소, 울산지방법원 2023카단13682)

* 갑구 21: 2025-11-11 임의경매 (한국주택금융공사, 32,516,835원, 말소, 울산지방법원의 임의경매개시결정(2025타경12831))

* 갑구 22: 2025-11-25 압류 (양산시, 말소, 압류(징수과세 외-251125))

등기부채권 총액: 143,700,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 기재된 '지상권개요'는 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 벽천프라자 (동일 건물, 74-1번지): 2025년 11월, 134.8㎡, 8,000만원 (약 593,471원/㎡)

* 그린빌라 (244-4번지): 2024년 7월, 74.88㎡, 7,200만원 (약 961,540원/㎡)

* 그린빌라 (244-10번지): 2026년 5월, 75.76㎡, 6,500만원 (약 858,000원/㎡)

시세 동향 및 감정가 비교

본 물건의 건물 면적은 123.71㎡이며, 감정가는 91,500,000원입니다. 이는 평당 약 739,600원 수준입니다.

동일 건물인 '벽천프라자'의 2025년 11월 거래가는 134.8㎡에 8,000만원으로, 평당 약 593,471원입니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준으로, 급매 또는 당시 시장 상황을 반영한 가격으로 판단됩니다.

반면, 인근 '그린빌라'의 2024년 및 2026년 거래가는 74.88㎡에 7,200만원 (평당 약 961,540원), 75.76㎡에 6,500만원 (평당 약 858,000원)으로, 비교적 높은 시세를 형성하고 있습니다. 2026년 5월의 거래가는 평당 약 858,000원으로, 최신 시장 흐름을 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

이용상태

기준 시점 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보

본 건물은 2000년 5월 12일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택입니다.

주변 환경

상북초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관례 미상

'기타참고사항'에 임대 관례가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획

도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인입니다.

시세 변동성

동일 건물 내 과거 거래 사례(8,000만원)가 감정가(9,150만원)보다 낮게 형성된 점은 주의가 필요하며, 이는 급매 또는 시장 상황 변화에 따른 가격 조정 가능성을 시사합니다.

혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지(경상남도 양산시 상북면 석계리 74-1) 인근에서 직접적으로 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 석계리에 위치한 연립주택으로, 상북초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 2000년에 준공된 철근콘크리트 구조물로, 외관 및 내부 상태에 따라 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확합니다. 다만, 동일 건물 내 과거 거래가가 감정가보다 낮고, 인근 다세대 주택들의 최근 거래가가 더 높은 시세를 형성하고 있어, 정확한 시세 파악 후 입찰가 산정이 중요합니다. 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 지역 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물인 '벽천프라자' 내 물건으로, 향후 리모델링 및 단지 개선을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접 및 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 명도 완료 후 소유권 행사에 문제가 없습니다.

* 감정가와 최근 거래 시세 간의 차이를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장 시세 분석 결과, 본 물건의 가치는 감정가(9,150만원) 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

동일 건물인 벽천프라자의 2025년 11월 거래가(8,000만원, 134.8㎡)는 평당 약 593,471원으로, 본 물건의 감정가(평당 약 739,600원) 및 최근 타 다세대 주택 거래가(2026년 5월, 평당 약 858,000원)와 비교 시 다소 낮은 편입니다.

최근 거래일(2026년 5월)의 타 다세대 주택 거래가(평당 약 858,000원)를 본 물건의 건물 면적(123.71㎡)에 적용할 경우, 약 106,140,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 낙찰을 위한 합리적인 예상 입찰가는 감정가를 소폭 상회하는 선에서 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.