나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514028 [1] 인천광역시 서구 검암동 612-6 우리하이빌 1동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재하며, 간재울중학교 북측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 검바위역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2008.07.30) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2008.07.30) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, '공동주택(연립주택)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10미터의 도로, 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514028 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 612-6 우리하이빌 1동 3층301호

물건종별: 연립주택

감정가: 227,000,000 원

토지면적: 59.88㎡ (약 18.1평)

건물면적: 75.64㎡ (약 22.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2008년 7월 30일

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 간재울중학교 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인천2호선 검바위역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로는 폭 약 10미터, 동측으로는 폭 약 8미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

을구 순위 9번 주택임차권(오정수)은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부와 관계없이 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024.03.27, 인천지방법원 2024카단103636)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 207,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증으로 인한 임차인으로 추정되며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 검암동 지역은 주거 단지와 근린 상업 시설이 조화롭게 분포된 지역입니다.

최근 (2026년 1월 ~ 2월) 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 30.72㎡ ~ 72.87㎡ 범위에서 93,000,000원 ~ 183,000,000원에 거래가 이루어졌습니다.

특히, 본건과 유사한 면적인 72.87㎡ 물건이 183,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(227,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

평당 가격으로 환산 시, 유사 면적 물건들의 거래 단가는 평당 약 830만원에서 940만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 간재울중학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인천2호선 검바위역을 도보 또는 짧은 차량 이동으로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 연립주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 상대적으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기간 중 외국인 주택 용도 취득에 한함) 낙찰자의 자격 요건 및 거래 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 판단을 요합니다.

* HUG 관련 특수 사항: 채권자이자 임차인으로 HUG가 등장하며, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 물건 정보가 있습니다. 이는 권리 관계 분석 시 특이점으로 간주되나, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 본 연립주택은 간재울중학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 인천2호선 검바위역을 통한 교통 접근성이 양호합니다.

2008년에 준공된 건물로 약 18년의 경과 연수를 가지고 있으나, 철근콘크리트 구조로 기본적인 내구성은 갖춘 것으로 평가됩니다.

가장 중요한 점은 임차인(HUG)이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없다는 것입니다.

다만, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정평가액이 높게 책정되었으며, 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. HUG의 채권자 겸 임차인으로서의 복합적인 등기 사항 또한 면밀히 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* . 역세권 잠재력: 인천2호선 검바위역 인근에 위치하여 교통 편의성과 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* . 시세 대비 저가 취득 기회: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 존재합니다.

* . 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000 원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 70-75㎡)의 연립주택은 183,000,000원 ~ 190,000,000원 선에서 거래되었습니다.

* 이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 시세 범위를 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정합니다.

* 토지거래허가구역 지정, 감정가와 시세 간의 차이 등을 감안하여, 희망 입찰가: 195,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 철저한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.