나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514071 [1] 인천광역시 남동구 간석동 508-50 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 2층 203호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-06-26)(문의:인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

외벽에 새롬빌라로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514071 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 508-50, 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

토지 지분: 15.5㎡ (약 4.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물 지분: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 외벽에 새롬빌라로 표시됨

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 203호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태: 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 대체로 정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계 미상임. 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고 바람.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "상인천여자중학교" 북서측 인근 지역에 소재함. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전(김재운, 김미영, 최정민), 주택임차권(한국토지주택공사, 을5), 압류(안산세무서장, 갑6), 가압류(주택도시보증공사, 갑7), 압류(남동구, 갑8), 강제경매(서울보증보험, 갑9) 등의 권리 내역이 확인됨.

등기부채권 총액: 1,245,500,000원

말소기준권리: 압류(체납징세 과-티27743, 갑6, 2022-04-14)

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사, 입주자: 이태희)

보증금: 96,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-26

확정일자: 2019-09-10

배당신고일자: 2023-09-06

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 특수 물건 정보가 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 권리분석 결과

본건의 말소기준권리(갑6, 2022-04-14)보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 주택임차권(을5)을 포함한 을구 및 갑구의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

특히, 임차인 이태희 씨는 전입일자(2019-09-26)가 말소기준권리보다 선순위이나, 등기사항전부증명서 및 임차인 현황상 "대항력 없음"으로 기재되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 아니며, 보증금 인수 의무가 발생하지 않음.

물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(다만, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)" 라는 기재는, 해당 임차권이 매각으로 소멸될 수 있도록 SGI 측에서 말소 동의 의사를 표명했음을 의미하므로, 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과는 다음과 같음. (참고: JSON 데이터의 'dealAmount'가 매매가로 가정하고 분석함.)

* 데이터 1: 2014년식, 64.73㎡ (약 19.58평), 17,300만원. 평당가 약 883,500원.

* 데이터 2: 1987년식, 47.56㎡ (약 14.39평), 12,000만원. 평당가 약 833,900원.

* 데이터 3: 1991년식, 34.65㎡ (약 10.48평), 5,500만원. 평당가 약 524,800원.

4.2. 시세 분석 및 비교

본건은 39.78㎡ (약 12.03평)의 건물면적을 가지며, 건축물대장상 건축물 사용 승인일은 2001년 8월 30일임.

주변 시세 데이터를 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 거래 사례를 비교하면 다음과 같음.

* 데이터 2 (1987년식, 47.56㎡)의 평당가(약 833,900원)를 적용 시, 본건(12.03평)의 예상 가치는 약 10,022만원으로 산정됨. 이는 감정가(100,000,000원)와 유사한 수준임.

* 데이터 3 (1991년식, 34.65㎡)의 평당가(약 524,800원)를 적용 시, 본건의 예상 가치는 약 6,315만원으로 산정되나, 면적 차이 및 연식 차이, 기타 시장 요인을 감안할 때 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 데이터 1 (2014년식, 64.73㎡)은 신축 및 대형 면적으로, 평당가가 높게 형성되어 있어 참고용으로 활용 가능함.

종합적으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준인 1억원 내외로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택이며, 본건은 2층 203호임. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있음. 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 인근에 상인천여자중학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거지역 특성상 생활 편의시설 접근이 용이함. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 교육 시설 및 주거 시설이 주를 이루는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 물건 정보에 "SGI 인수조건 변경", "선순위임차권"이라는 문구가 기재되어 있어 초기에는 임차권 인수 가능성을 의심할 수 있으나, 권리분석 결과 임차인에게 "대항력 없음"이 확인되었고, 물건명세서상 "서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출" 사실이 명시되어 있어, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸되며 보증금 인수 의무는 발생하지 않음. 따라서 권리상 리스크는 사실상 없다고 판단됨.

6.2. 물리적/법적 리스크

* 외벽 표기: 본건 건물 외벽에 "새롬빌라"로 표시되어 있어, 건물명칭 혼동의 여지가 있을 수 있음. 이는 물리적 식별에 다소 불편함을 줄 수 있는 사항임.

* 제시외 건물: 제시외 면적은 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 다세대주택으로, 상인천여자중학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호함. 감정가는 1억원이며, 자체 면적(39.78㎡)과 연식(2001년 사용승인)을 고려할 때 주변 실거래가 시세와 부합하는 수준임. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 명확히 확인되어 권리상의 안전성이 높음. 외벽 표기 등 소소한 주의사항은 있으나, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 교육 시설(상인천여중) 인근 및 주거 밀집 지역에 위치.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음. SGI 말소 동의 확약으로 권리상 리스크 해소.

* 적정 감정가: 주변 시세와 부합하는 감정가로 추가 시세 상승 가능성 기대.

* 실거주 및 투자용 적합: 도심 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이며, 권리상 인수할 보증금이 없으므로 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 가치는 감정가 수준(약 1억원)에서 형성되어 있는 것으로 판단됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 100,000,000원을 기준으로, 경매 상황 및 응찰자 수에 따라 소폭 상향하여 결정하는 것을 권장함.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.