나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513955 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층744호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장, 지원시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 7층 744호로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 소화전, 난방설비 및 지하주차장 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 현재 공장, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513955 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 744호

* 용도: 공장 (건축물대장상), 오피스텔 (감정평가서상 이용 상태)

* 건물규모: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 11층 건물 중 7층 744호

* 토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

* 감정가: 106,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 집합건물 등기부 현황:

* 소유권이전 (신탁말소) : 주식회사제이케이인터내셔날 (2020-12-28)

* 소유권이전 (신탁말소) : 박승준 (2022-05-19)

* 주택임차권 : 김진완 (116,000,000원) - 말소 예정 (단, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시, 인수 가능성 있음)

* 강제경매 (말소기준권리) : 주택도시보증공사 (116,000,000원) (2025-11-18)

* 건축물 현황: JK루체스타지식산업센터는 지하 3층, 지상 11층 규모이며, 본건은 7층 744호입니다.

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

* 인천광역시 남동구 남촌동 '염골근린공원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 규모의 공장, 지원시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 본건이 위치한 JK루체스타지식산업센터는 남동대로에 인접해 있으며, 제2경인고속도로 남동IC 이용이 편리하여 수도권 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조 및 외관:

* 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 7층 744호입니다.

* 외벽: 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 미상. 창호: 하이샷시 등.

* 토지 이용 현황:

* 정방형 토지로서, 현재 공장, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면:

* 본건 소재 건물은 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반공업지역, 지구단위계획구역 (인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역 (남동구), 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역입니다.

* 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25.).

3. 권리분석

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* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.11.18).

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 신승학

* 보증금: 1,350,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-01-03

* 대항력: 있음

* 주의 : 상기 임차인은 대항력이 있어, 보증금 1,350,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반될 수 있으므로, 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

* 주택임차권 (김진완):

* 보증금: 116,000,000원

* 전입일자: 2022-05-19, 확정일자: 2022-04-19

* 주의 : 해당 임차인은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 내용 및 효력, 그리고 HUG 인수조건 변경 여부를 반드시 확인하여 인수 부담을 명확히 해야 합니다. (제공된 임차인 정보의 '대항력: 없음'과 상반되는 부분이므로, 철저한 조사가 필요합니다.)

* 말소되는 권리:

* 주식회사제이케이인터내셔날, 박승준의 소유권이전 (신탁말소) 등기.

* 김진완의 주택임차권 등기 (단, 상기 '인수되는 권리' 항목 참조).

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 주변 산업단지:

* 인천 남동국가산업단지 등 다수의 산업단지와 인접하여 관련 업종 종사자 및 기업의 배후 수요가 기대됩니다.

* 남동국가산업단지는 2026년 문화선도산단으로 선정되어 복합문화 공간 조성 등 지역 활성화가 추진되고 있습니다.

* 지역 개발 현황:

* 본 물건이 속한 지역은 국가산업단지, 복합구역 등으로 지정되어 있으며, 남동국가산업단지는 10년 대개조를 통해 '수도권 첨단제조 혁신거점'으로 구축될 계획입니다.

* 재생사업지구로 지정되어 있어 향후 지역 활성화 및 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

* 주변 편의시설:

* JK루체스타지식산업센터 내 상가 및 오피스 시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 근린생활시설 및 지원시설이 소재합니다.

* 건물 1층에 편의점, 빨래방, 카페, 은행 등이 있어 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다.

* 혐오시설 여부:

* 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 남동공단 지역은 공장 지대로서 주변에 악취가 발생할 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

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* 주거 및 상업 환경:

* JK루체스타지식산업센터는 다수의 기업체 및 근로자가 이용하는 복합 지식산업센터입니다.

* 인근에 염골근린공원이 있어 녹지 공간을 확보하고 있습니다.

* 교통 접근성:

* 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제2경인고속도로 남동IC 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 교육 시설:

* 본 물건은 공장/오피스텔 용도로, 직접적인 교육 시설과의 연관성은 낮으나, 일반적인 생활 환경 고려 시 인근 학교 분포 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 (신승학)의 존재:

* 보증금 1,350,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-01-03, 대항력 있음.

* 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* HUG 임차권 (김진완)의 불확실한 소멸 여부:

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 내용 및 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건축물 용도 혼동 가능성:

* 일반 정보의 '공장' 용도와 감정평가서의 '오피스텔' 이용 상태 간 차이가 존재합니다.

* 실제 건축물대장 및 등기부등본 상 용도와 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획의 복잡성:

* 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정:

* 외국인 등 특정 거래 시 허가 필요 (지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25.).

* 공장 지대 특성:

* 공장 지대에 위치하여 주변 환경에서 악취가 발생할 수 있으며, 창문을 열기 어렵다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

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* 인천 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타지식산업센터 내 7층 744호 물건입니다.

* 본 물건은 일반 정보상 '공장'으로 표기되어 있으나, 감정평가서상 '오피스텔'로 이용 상태가 기재되어 있어 실제 이용 용도 및 현황 파악이 중요합니다.

* 주변에 다수의 공장과 산업단지가 밀집해 있어 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 복잡하며, 특히 대항력 있는 임차인 신승학과 HUG 임차권의 인수 여부가 불확실하여 면밀한 권리분석이 필수적입니다.

* 인천 남동공단 지역의 산업 환경 변화 및 정부 개발 정책 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 인천 남동공단 지역의 지식산업센터 내 소형 면적 물건입니다.

* 일반공업지역 내 위치하여 산업 관련 시설의 잠재적 수요 확보가 가능합니다.

* 적정 감정가 대비 권리관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 투자 기회입니다.

* 지역 개발 계획 (문화선도산단, 수도권 첨단제조 거점 조성 등)에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

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* 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 신승학의 보증금 1,350,000원과 HUG 임차권의 불확실한 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 제외하고 보수적으로 접근할 경우, 감정가 106,000,000원 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 84,800,000원 ~ 95,400,000원

* 주의 : 상기 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 임차인 협상 결과 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 인수 부담이 발생할 경우 입찰가 조정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.