나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4275 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 568-11 죽도동상가 3층 309호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "죽도시장삼거리" 남측 인근에 위치하는 죽도동상가 제3층 제309호로서, 인근은 죽도시장, 각종근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 점, 간선도로와의 접근성 등 고려시 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 4층 건 중 제3층 제309호로서, - 외벽 : 드라이비트, 페어글라스창 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일, 기타 인테리어 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 위락시설(유흥주점, 상호 "누엔야노래클럽")으로 이용 중입니다.

설비내역

공동 위생 설비 및 급·배수 설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로 ‘상업용건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 상대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(동빈내항)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 현황도 등으로 확인하였고, 현장조사 당시 이해관계인 등의 폐문 부재 등의 이유로 내부를 조사하지 못하여 건축물현황도 및 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여, 동 유형 인근 구분건물의 표준적인 이용상황 및 구조 등을 고려하여 평가하였는 바 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4275 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포항농업협동조합

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 568-11 죽도동상가 3층 309호

용도: 위락시설 (유흥주점, 상호 "누엔야노래클럽")

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 462,000,000원

토지면적: 104.57㎡ (약 31.63평)

건물면적: 93.60㎡ (약 28.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "죽도시장삼거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 죽도시장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2014년 09월 02일 접수된 포항농업협동조합의 근저당권(228,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 누엔

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약

* 소유권 관련 변동: 다수의 소유권 이전 및 공매 기록이 확인됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 포항농업협동조합 근저당 (말소기준권리): 228,000,000원 (2014.09.02 접수)

* 포항농업협동조합 근저당 (말소): 60,000,000원 (2017.06.26 접수)

* 포항농업협동조합 근저당 (말소): 60,000,000원 (2020.08.18 접수)

* 롯데카드 가압류 (말소): 7,272,295원 (2025.07.22 접수)

* 경북신용보증재단 가압류 (말소): 74,420,000원 (2025.08.08 접수)

* 주식회사케이비국민카드 가압류 (말소): 8,190,284원 (2025.08.25 접수)

* 신한카드 가압류 (말소): 9,829,640원 (2025.09.09 접수)

* 포항농업협동조합 임의경매개시결정 (말소): 290,286,125원 (2025.11.13 접수)

* 포항시 압류 (말소): (2026.09.01 접수)

* 등기부채권 총액: 447,712,219원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 죽도동은 포항의 주요 상업 지역 중 하나로, 특히 전통 시장인 죽도시장을 중심으로 유동인구가 풍부합니다. 각종 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어진 지역입니다.

4.2. 업종 적합성

현재 위락시설(유흥주점)로 이용 중이나, 죽도동상가의 건물 용도 자체는 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등으로 복합적으로 설정되어 있어, 업종 변경 가능성이 있습니다. 시장 인근의 특성을 고려할 때, 일반 상업 시설 또는 서비스 업종으로의 전환도 고려해볼 수 있습니다.

4.3. 경쟁 및 혐오시설

주변에 시장 및 상업 시설이 밀집해 있어 경쟁은 존재하나, 활발한 상권의 특성상 수요 또한 뒷받침될 것으로 보입니다. 본건 위치 주변에 특정 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

죽도시장 및 주변 상업 지구 내에 위치하여 각종 식당, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

상대보호구역(성심유치원)이 인근에 언급되어 있으나, 이는 유치원 주변의 교육 환경 보호를 위한 것으로 직접적인 불편함은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 종합병원 등 주요 의료시설 접근성 역시 보통 수준으로 예상됩니다.

5.3. 기반 시설

상하수도, 전기, 통신 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 어려움

감정평가서 상 현장 조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 관광특구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 현재 이용 상태

현재 유흥주점으로 이용 중인 상태로, 영업 관련 권리금 등이 있을 수 있으나, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 마찰에 대한 대비가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동의 상업 밀집 지역에 위치한 위락시설 용도의 구분건물입니다. 죽도시장 인근으로 유동인구가 많고 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 현재 유흥주점으로 운영 중이나, 향후 업종 변경 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 죽도동의 활발한 상업 지역 내 입지

* 죽도시장 인근으로 높은 유동인구와 배후 수요 기대

* 권리 분석상 인수되는 보증금 없음 (안전한 투자)

* 건물 용도 다양성으로 인한 업종 변경 가능성

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 투자 비용은 낙찰가와 부대 비용(취득세, 명도비용 등)으로 산정됩니다. 감정가 462,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 미래 가치를 고려하여 보수적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준(약 346,500,000원 ~ 392,700,000원)에서 입찰가를 검토하는 것을 추천합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.