나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514023 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-110 명가캐슬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀수 숭의동 소재 '숭의4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514023 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 3-110 명가캐슬 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

113,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 20.61㎡ (약 6.23평)

* 토지지분: 20.605㎡ (약 6.23평)

* 건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

* 건물지분: 44.46㎡ (약 13.45평)

1.6. 매각대상 및 경매구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자

서OOOOOOOO

1.8. 특이사항

SGI 인수조건 변경

2. 1.1.입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 2. 교통상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.1. 3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.1. 4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.1. 5. 인접 도로상태

본 건은 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 1.2.권리분석

3.1. 1. 등기부현황

* 소유권보존: 2011-11-25

* 공유자전원지분전부이전: 2012-02-24

* 소유권이전: 2019-06-25

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 2022-08-18 접수, 권리금액 110,000,000원. 전입일자 2020-08-03, 확정일자 2020-07-08.

* 소유권이전: 2020-08-04

* 압류 (포천세무서장): 2022-01-25, 말소됨 (말소기준권리).

* 강제경매 (서울보증보험): 2025-11-18 접수, 말소됨 (본 경매 물건).

* 등기부채권 총액: 110,000,000원

3.1. 2. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리(압류, 2022-01-25)보다 후순위에 있는 권리들이 존재하므로, 경매 절차 완료 시 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사)은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 하지만 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 불확실합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.1. 3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-03

* 확정일자: 2020-07-08

* 배당신고일자: 2022-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

4. 1.3.상권분석

4.1. 1. 주변 환경

본 물건은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 기능과 기본적인 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

4.1. 2. 교통 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

4.1. 3. 상업 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료, 편의점 등 생활 밀착형 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 복합 상업 시설까지의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 1.4.생활정보

5.1. 1. 편의시설

* '숭의4동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 등 편의성이 높습니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 교통

* 인근 버스정류장에서 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

5.1. 3. 주거 환경

다세대주택과 소규모 아파트가 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 1.5.잠재적 리스크

6.1. 1. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리 이전 및 소유권 확보 과정에서 예상치 못한 절차적 복잡성이나 추가 조건이 발생할 수 있음을 시사합니다. 이는 계약 진행 시 면밀한 확인이 필요한 부분입니다.

6.1. 2. 임차인 인수 가능성

본 물건에는 대항력은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권(한국토지주택공사, 110,000,000원)이 존재합니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종적인 권리 소멸 여부에 대한 법적 검토 및 확인이 필요합니다.

6.1. 3. 권리관계 복잡성

등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 말소된 권리, 그리고 복잡한 임차권 내역이 존재하여 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

6.1. 4. 시세 대비 감정가

감정가는 113,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 최근 실거래가 데이터(2026년 5월)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 거래가는 7,000만 원에서 9,000만 원 사이로 추정됩니다. 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 1.6.종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항과 복잡한 임차인 권리 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 관련 서류 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 감정가는 1억 1,300만 원이나, 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세보다 높게 책정된 경향이 있어, 이러한 리스크와 시세 변동성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 1.7.투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 다세대주택의 안정적인 주거 수요

* 버스정류장 인근으로 우수한 대중교통 접근성

* 지역 개발 및 미추홀구 부동산 시장 동향에 따른 잠재적 가치 상승 기대

9. 1.8.예상 입찰가

본 건의 감정가는 113,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(44.46㎡)의 최근 매매가는 약 7,000만 원에서 9,000만 원 사이로 추정됩니다. 특히, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임차인 권리 관계의 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 9,000만 원 내외로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위한 권장 입찰가로 9,000만 원 을 제안합니다.

* 본 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 간주하였습니다.

* 건물면적 44.46㎡ (약 13.45평) 기준입니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사 및 시세 변동에 대한 면밀한 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.