나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64815 [1] 경기도 파주시 상지석동 974-29 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '운정성당' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 , 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 운정역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 본건 출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 상지석동 974-29 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육 제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) - 상지석동 974-35 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육 제한구역(전부제한구역), 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역(2 5.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박시윤)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64815 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 974-29 1동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 74.96㎡ (약 22.68평)

* 토지지분: 74.96㎡ (약 22.68평)

* 건물면적: 64.56㎡ (약 19.53평)

* 건물지분: 64.56㎡ (약 19.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '운정성당' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 운정역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(상지석동 974-29, 974-35)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구(974-35), 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 선순위 권리: 본 건물의 말소기준권리는 2021년 5월 31일 접수된 근저당권(경경호, 135,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6 주택임차권(박시윤), 을5 근저당권, 갑4 가압류, 갑5, 갑6, 갑8 압류, 갑7 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 박

* 보증금: 306,000,000원

* 전입일자: 2021-04-22

* 확정일자: 2021-03-23

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음 (자체 현황 표기 기준)

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 박시윤이 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 461,000,000원

4. 상권분석

* 주변 매매 사례 (2026년 5월~7월 기준):

* 경기도 파주시 상지석동 602-1 (해가온 101,102동, 2021년식): 68.37㎡, 4층, 365,000,000원 (평당 약 1,765만원)

* 경기도 파주시 상지석동 133-17 (갤러리하우스 101동, 2014년식): 41.2㎡, 4층, 52,000,000원 (참고: 매우 낮은 거래가로 특이사항 고려 필요)

* 경기도 파주시 상지석동 551-69 (바흐더힐 101동, 2023년식): 67.31㎡, 2층, 277,000,000원 (평당 약 1,362만원)

* 시세 분석: 본건(64.56㎡, 4층)의 감정가는 340,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 보면, 2021년식 해가온 건물의 시세(약 3.65억)가 본건의 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준이며, 2023년식 바흐더힐 건물의 시세(약 2.77억)는 상대적으로 낮습니다. 본 건의 시세는 약 2.77억~3.65억 범위 내에서 형성될 수 있으며, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

* 내부 마감: 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

* 내부 설비: 난방 설비, 승강기 설비, 위생 설비 및 급배수 시설 등이 완비되어 있습니다.

* 주거 환경: '운정성당' 북서측 인근에 위치하며, 주거용으로 이용 중에 있습니다.

* 건축물 정보:

* 총괄표제부: 총 15호, 연면적 1098㎡, 대지권 면적 1115㎡, 주차 15대 (2017년 12월 준공)

* 표제부: 1동, 4층 건물, 공동주택 용도, 철근콘크리트구조, 총 연면적 516.72㎡ (2018년 11월 사용승인)

* 전유부 (본건): 1동 4층 401호, 전용면적 64.56㎡ (약 19.53평)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 관련: 임차인 박 은 보증금 3억 6백만원을 가지고 있으나, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 확약서 내용이 정확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 일반주거지역이나 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하여 주거 쾌적성에 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 현재 제공된 정보 내에서 특정 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 관계상 임차인 보증금 인수 부담이 0원이며, 선순위 근저당권 이하 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 주변 시세 및 감정가가 합리적으로 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 주변 혼재된 시설은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 보증금 인수 금액이 0원으로, 낙찰자의 금융 부담이 없습니다.

* 입지 및 교통: 운정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 주거 선호도가 있는 지역입니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 시 높은 경쟁력을 가집니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 매각하여 권리 관계가 명확하고 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 주변 시세 참고:

* 2021년식 68.37㎡ 매매가: 365,000,000원

* 2023년식 67.31㎡ 매매가: 277,000,000원

* 본건 면적(64.56㎡) 및 건물 상태, 최근 매매 사례를 고려할 때, 예상 시세 범위는 약 2.77억 ~ 3.65억으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.