나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13284 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제12층 제1214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 '발산역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '발산역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제12층 제1214호로서, 사용승인일: 2016.07.18. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13284 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세하게 분석한 내용입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13284 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제12층 제1214호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

* 토지지분: 5.47㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

* 건물지분: 22.16㎡ (약 6.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 '발산역' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 다양한 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 업무 중심 지역입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 15층 건물 중 제12층에 해당하며, 사용승인일은 2016년 7월 18일입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 5호선 '발산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 도로: 물건 부지의 북측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이승훈)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 5월 20일

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자가 경매를 신청했으며, 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

* 최수비

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금 부담이 없습니다.

* 등기사항 요약:

* 집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 압류, 임차권, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(이승훈) 역시 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 결론: 본 건은 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 부담이 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 마곡지구 내 발산역 역세권에 위치한 업무 및 상업 복합 지구입니다.

* 배후 수요: 주변의 대규모 업무 단지 종사자들과 오피스텔 거주 인구를 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

* 주변 시설: 상가, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 발산역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역 이용이 편리하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 교통망이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 분포는 현장 방문 시 추가 확인 필요)

* 문화/여가: 서울식물원 등 마곡지구 내 조성된 공원 및 녹지 공간과의 접근성을 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 본 건이 위치한 지역은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있어, 김포공항의 비행 안전과 관련된 고도 제한 등의 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정된 부분은 관련 법규 및 제도를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 건의 감정가(151,000,000원)는 최근 실거래가(최고 129,500,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 지하철 발산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2016년에 준공되어 건물 상태 역시 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 차이가 있으므로, 시세 조사를 기반으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 발산역 초역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 인도 부담이 적음.

* 최근 실거래가 수준에서 낙찰받을 경우 시세차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,000,000원이나, 최근 실거래가 자료 분석 결과 2026년 4월부터 6월까지 해당 건물(필네이처)의 5층, 8층, 9층 매물이 120,000,000원에서 129,500,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건은 12층으로 비교적 고층에 해당합니다. 최근 거래된 8층(129,500,000원) 대비 층별 프리미엄을 약 5% 적용 시, 135,975,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 감정가와 실제 시세 간의 차이를 고려할 때, 시장 상황과 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원부터 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 133,000,000원 수준을 적정선으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.