나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13220 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-5 형지그레이스 제에이동 제1층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 학교, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(목동역-5호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건 내 1층 203호로서, (사용승인일 : 2021.03.25.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

본건은 공부상 1층이나, 북측 도로를 기준으로 현황 2층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 785-5 형지그레이스 제에이동 제1층 제203호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13220 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 314,000,000원입니다.

토지 면적은 17.86㎡ (약 5.4평)이며, 건물 면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 건물의 용도는 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로, 철근콘크리트구조이며 2021년 3월 25일에 사용승인되었습니다.

집합건물로서, 전용면적은 29.92㎡이며, 건물 총 면적은 828.11㎡, 대지권 면적은 291.7㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 완경사 세장형이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

북측과 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 시흥세무서장의 압류입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2025년 11월 12일 강제경매를 개시하였습니다.

등기부등본 요약 결과, 주택임차권(권리자: 김란)이 을구에 등기되어 있으나, 본건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택임차인의 보증금은 305,000,000원이며, 전입일자는 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 7월 6일입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

특별매각조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임대차보증금 반환에 대한 부담이 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택, 도시형생활주택 등 공동주택이 다수 분포하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

강서고등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 강서고등학교가 인접해 있으며, 주변 지역이 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 강서양천교육청에 확인이 필요합니다.

교통망으로는 지하철 5호선 목동역이 근거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공부상 1층이나, 북측 도로를 기준으로 현황 2층으로 이용 중에 있어, 실제 이용 상태와 공부상 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물 관리 및 등기 관련 업무 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

인근 학교와의 관계에서 상대보호구역에 해당하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 서울 양천구 목동이라는 우수한 입지에 자리하고 있습니다.

권리관계 분석 결과, 인수되는 보증금이 없어 권리적으로 안전한 물건으로 판단됩니다.

공부상 1층이나 현황 2층으로 이용되는 점은 현장 확인이 필요하나, 이를 통해 추가적인 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물로 2021년에 준공되어 건물의 상태가 양호합니다.

목동 지역의 편리한 교통망과 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

권리 관계상 인수되는 부담금이 없어 매우 안전한 물건입니다.

공부와 현황의 층수 차이(현황 2층)를 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 거래된 유사 면적(28.47㎡, 약 8.6평), 2016년 건축된 다세대주택이 300,000,000원(3억원)에 거래되었습니다. 본건은 2021년 건축되어 연식이 더 최신이고, 현황 2층으로 이용 중이라는 장점이 있습니다. 감정가는 주변 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단되며, 안전 마진 확보를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 310,000,000원으로 예상합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 본인의 자금 계획 및 투자 성향을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 최소 290,000,000원 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.