나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73596 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-295 진산은빛마을28차 102동 7층 701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대, 오피스텔, 학교, 근린시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철 1호선 "망월사역"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2016년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 7층 701호로서 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

업무용시설(오피스텔)로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73596 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-295 진산은빛마을28차 102동 7층 701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 38.79㎡ (약 11.73평)

건물면적: 83.90㎡ (약 25.38평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철 1호선 "망월사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 학교 및 유치원을 중심으로 한 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (의정부시, 2024-05-31)

등기 현황 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2017-07-19)

* 갑4: 소유권이전 (2017-07-19)

* 을3: 주택임차권 (양민규, 320,000,000원, 2023-09-05) - 말소 예정 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인 인수 없음)

* 갑5: 소유권이전 (2021-08-30)

* 갑6: 압류 (의정부시, 2024-05-31) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 320,000,000원, 2025-11-18) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 외 1명)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-06-18

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주택도시보증공사(HUG)는 신청채권자로서 임차인 양민규의 임차보증금 반환 채권을 양수하였으나, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 호원동은 주거, 업무, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근 망월사역, 학교, 다양한 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

오피스텔로서의 용도로 인해 1인 가구나 소규모 사업장을 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 1호선 망월사역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

* 건축물: 2016년 11월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 7층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제가 존재하나, 이는 일반적인 지역 규제로 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 진산은빛마을28차 오피스텔 102동 7층 701호입니다. 2016년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 망월사역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경과 학교 및 근린시설 인접으로 생활 환경이 양호합니다.

특히, 본 경매 물건은 임차인과의 관계에서 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 임차권 말소 동의로 인해 매수인은 임차인 관련 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 임차 보증금: 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명확한 권리분석 및 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 1호선 망월사역의 도보 이용 가능 거리, 주변 학교 및 상업 시설과의 근접성으로 실수요 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 준신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 상대적으로 적습니다.

* 합리적 가격 기대: 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월, 6층): 247,000,000원 (정보 참조)

층별 시세 분석 (고층 7~9층 평균): 약 270,000,000원 (정보 참조)

본건은 최근 거래된 6층보다 높은 7층에 위치하고 있어, 층별 시세 상승분을 감안할 때 260,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 3억원 대비 최근 실거래가 2.47억원 수준이므로, 시장 상황과 물건의 장점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

*예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.