나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52272 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 10층1014호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주 상복합, 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(강동역, 길동 역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 내 제10층 제1014호로서, (사용승인일: 2014.10.06.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄화된 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별 시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적 률완화), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고 시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아 파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단 독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.02.02.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라고 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52272 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 10층1014호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

토지 면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

감정가: 120,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 청광플러스원큐브3차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 내 제10층 제1014호

사용승인일: 2014년 10월 06일

내외부 마감: 외벽 석재붙임 마감 등, 내벽 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 샷시 창 등

이용 상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

1.3. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고 평탄화된 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종근린생활 시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 대상물건 소재 토지 남측으로 중로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장 설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '동신중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(강동역, 길동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 김포세무서장의 압류 (2024.01.16.)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 12일 (대항력 있음)

* 확정일자: 2021년 10월 14일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 02월 02일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 명도에 협조할 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (위 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑4, 갑5)

* 주택임차권 설정 (을1: 한국토지주택공사, 125,000,000원) - 말소 예정

* 압류 등기 (갑6: 김포세무서장, 갑7: 강동구) - 말소 예정 (갑6이 말소기준권리)

* 강제경매 개시결정 (갑8: 서울보증보험) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 125,000,000원

4. 상권분석

대상물건이 속한 지역은 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다.

주변의 다양한 편의시설 및 업무시설은 안정적인 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 환경을 제공합니다.

본 건의 작은 면적(13.27㎡)은 1인 가구 임대 또는 소규모 업무 공간으로 활용될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2014년 준공된 철근콘크리트 구조의 20층 건물로, 물건은 10층에 위치하고 있습니다.

내외부 마감은 일반적인 수준으로, 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비와 함께 승강기 및 기계식 주차 설비를 갖추고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 확약서: 비록 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으나, 법적 해석의 여지나 예기치 못한 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 시 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 추가적인 행정 절차이며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 소형 면적: 전용면적이 13.27㎡로 매우 작아 활용도 측면에서 제한적일 수 있습니다. (주로 1인 가구, 소형 오피스텔 수요에 국한될 수 있음)

* 복합 용도 건물: 건물 내 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 층간 소음, 시설 관리 등에 공동주택의 일반적인 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축급 건물(2014년 준공)이며 지하철 강동역과 길동역 접근성이 좋습니다.

권리 관계상 인수해야 할 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 권리 분석은 비교적 명확합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 확약서 내용, 토지거래허가구역 지정, 그리고 매우 작은 전용면적은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 핵심 지역 내에 위치하며, 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

* 강동역, 길동역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상업 및 주거 시설 밀집 지역으로 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 낙찰자가 인수하는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/임대 JSON 정보는 본건과 건물 유형, 면적, 연식 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 약 13.27㎡의 도시형생활주택으로, 감정가는 120,000,000원(㎡당 약 904만원)으로 책정되었습니다. 이는 소형 신축급 주거 공간의 특성을 반영한 가격으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 토지거래허가구역 지정은 추가적인 절차 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.