나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13280 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 220-38 금강파크빌 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘탑동초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 ‘금강파크빌’ 제에이동 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2019.05.24) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 화재탐재 및 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지{도시형생활주택(단지형다세대)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1) ~ 4) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13280 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 220-38 금강파크빌 제에이동 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

* 토지지분: 36.04999999999999㎡ (약 10.91평)

* 건물면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

* 건물지분: 42.57㎡ (약 12.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 금강파크빌

* 사용승인일: 2019년 5월 24일

* 총 층수: 5층 (해당 건물 A동 기준)

* 해당 층: 4층

* 동/호: 에이동 제401호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대주택)

* 건물전체 연면적 (A동): 611.88㎡

* 건축면적 (A동): 185.16㎡

* 총 대지면적 (단지 전체): 704㎡

* 세대수 (단지 전체): 19세대

* 주차대수 (단지 전체): 15대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘탑동초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로, 건부지(도시형생활주택, 단지형 다세대주택)로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105243 (가압류, 2023년 8월 30일 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 후술할 임차인 관련 조건 확인 필요)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사 가온주택건설 (2019년 5월 27일)

* 소유권이전: 사형택 (2019년 7월 29일, 매매)

* 주택임차권: 김제현 (2023년 9월 13일 등기, 보증금 300,000,000원)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023년 8월 30일)

* 압류: 서초세무서장 (2024년 1월 4일)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 11월 14일, 사건번호: 2025타경13280)

* 총 등기부채권액: 1,579,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김제현)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 24일

* 확정일자: 2021년 8월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건의 매각 조건에 따라 임차인은 대항력을 포기하고, 매각으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하여야 하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 보임.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 탑동초등학교, 공원, 아파트 단지, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 상권 특성: 상업 시설보다는 주거 기능이 강화된 지역으로, 인근 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달해 있음.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 본건 북서측 인근에 탑동초등학교가 위치하여 통학이 편리함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 노선 이용 가능.

* 주거 환경: 주변이 비교적 조용하고 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적임.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액이 1,579,000,000원으로 감정가 284,000,000원에 비해 현저히 높아, 여러 차례 유찰될 가능성이 높음. 이는 향후 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

* 토지거래허가구역 지정: 매수 시 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래허가 절차를 필해야 하므로, 취득 및 보유에 관한 절차적 번거로움이 발생할 수 있음.

* 매각 조건의 특수성: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 잔액 반환청구권 포기 조건이 매각에 포함되어 있어, 매각 조건에 대한 철저한 이해와 법률적 검토가 필수적임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 소재하는 2019년식 신축 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 탑동초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 낙찰자의 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 다수의 유찰 가능성을 시사하며, 이는 향후 매수 기회로 작용할 수 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2019년 사용승인)로 내부 상태 및 상품성 기대 가능.

* 탁월한 교육 환경(탑동초등학교 인접) 및 안정적인 주거 환경.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담 없음 (매각 조건 확인 필수).

* 다수 유찰 시 시세 대비 상당한 저가 매수 기회 포착 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 284,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 '다세대' 주택인 '하이빌' (2008년식, 55.02㎡)이 2026년 5월 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 면적(42.57㎡)이지만 신축(2019년식)이라는 장점이 있습니다.

현 시세 및 향후 유찰 가능성, 높은 총 채권액 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88% 수준으로, 향후 추가 유찰 시 가격 조정의 여지가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.