나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13264 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 제13층 제1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 남측 인근 마곡동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 동측 인근에 지하철9호선"양천향교역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 13층 1307호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생 활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 중로변, 남서측으로 소로변의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 776 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수 평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제 권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제 2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허 가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13264 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 제13층 제1307호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 토지지분: 6.565㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 26.68㎡ (약 8.07평)

* 건물지분: 26.6842㎡ (약 8.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 주변에는 양천초등학교가 있고, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 지하철 9호선 양천향교역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조의 14층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 석재타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태:

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역:

급배수, 위생, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

인접 필지와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

북서측으로는 중로, 남서측으로는 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13264)이 말소기준권리입니다.

* 권리 분석:

집합건물 등기부상 소유권보존(대방산업개발주식회사), 소유권이전(박재범) 후, 주택임차권(정혜진, 보증금 209,000,000원, 전입 2023.03.03, 확정 2023.01.30)이 등기되었으며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매가 개시되었습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-03

* 확정일자: 2023-01-30

* 배당신고일자: 2025-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매각으로 인해 채무가 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도:

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 지역입니다.

* 최근 매매 시세:

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(전용 약 21㎡)의 오피스텔 매매가는 161,000,000원에서 172,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 평균 매매가는 약 167,670,000원 수준입니다.

* 감정가 대비 분석:

본 물건의 감정가는 240,000,000원이나, 최근 실거래가 대비 약 7,233만원 가량 높아, 시세보다 고평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

양천초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설:

지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항): 김포공항 인근 지역으로 항공기 운항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역 (공항 관련)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31)

이러한 규제들은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 소음 등이 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가:

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 경매 입찰 시 시세 차익 확보에 주의가 필요합니다.

* 임차인 보증금 관련 특이사항:

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점에서는 유리하나, 배당 절차상의 복잡성을 완전히 배제할 수는 없으므로 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 및 초등학교가 인근에 있어 입지 조건은 양호합니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 비교적 명확합니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 산정된 점과 공항 인근 지역의 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재:

마곡지구는 지속적으로 개발이 진행되고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 오피스텔 수요:

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 환경:

지하철 9호선 양천향교역과 인접해 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성:

대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 21㎡) 오피스텔의 매매가는 161,000,000원에서 172,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적(26.68㎡)을 고려하여 시장 가치를 산정할 경우, 약 211,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 240,000,000원은 현재 시장가보다 높은 수준입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 및 추정 시장 가치를 고려하고, 경매 시 고려되는 안전 마진을 확보하기 위해, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 해당 물건의 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 권리관계 재확인, 주변 시세 추가 조사 등 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.