나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52376 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 서울캠퍼스" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 소재하는 준주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철7호선 "어린이대공원역" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 8층 801호로 외벽:석재붙임 창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로 도시형생활주택원룸,업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: ① 본건 등기사항전부증명서 을구상 ‘주택임차권’ 등기되어 있습니다.(임차보증금 220,000,000원) (2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52376 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 8층801호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

256,000,000원 (2억 5천 6백만원)

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 5.37㎡ (약 1.62 평)

1.5. 2. 건물면적: 15.04㎡ (약 4.55 평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 광진구 화양동에 소재하며 "건국대학교 서울캠퍼스" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 주요 권리로는 2022년 7월 28일자 소유권이전3번신탁등기말소, 2023년 3월 2일자 소유권이전5번신탁등기말소, 2024년 3월 28일자 주택임차권(김동원, 2억 2천만원), 2025년 2월 14일자 가압류(주식회사 우리투자증권, 43억 9천 5백 4십 6만 1천 74원) 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 YEJIAYU (Y )

보증금 5,000,000원 (5백만원), 차임 950,000원 (95만원)이며, 전입일자 및 확정일자는 2025년 12월 22일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 13일이고, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 2. 임차인 김동원 (주택도시보증공사)

보증금 220,000,000원 (2억 2천만원), 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 3월 2일입니다. 배당신고일자는 2024년 3월 28일이고, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 우리투자증권의 가압류입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 배당을 통해 전부 변제받지 못하는 경우, 매수인이 인수하게 됩니다. 본건의 경우, 2024년 3월 28일 접수된 주택임차권(을구1번, 김동원)은 말소기준권리(2025년 2월 14일 접수)보다 앞서 등기되었으므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건은 건국대학교 인근의 준주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 서울 시내 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 지역에 편의시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김동원)의 보증금 220,000,000원 (2억 2천만원) 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 경매 진행 시 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면, 그 차액만큼 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 대규모 채무 관계

등기부상 우리투자증권의 가압류 채권액이 43억 9천 5백만원으로 매우 크며, 이는 감정가 및 본건 경매 채권액을 훨씬 초과하는 금액입니다. 이는 본건 경매의 낙찰로 인해 권리관계가 복잡해질 수 있으며, 배당 순위 및 실제 인수될 보증금액 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 건대입구역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있는 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 대규모 가압류 채권이 존재하여 권리관계가 복잡한 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 건국대학교 인근의 탄탄한 임대 수요

* 편리한 교통 환경 및 생활 인프라

* 향후 시세 상승 잠재력 (단, 인수되는 보증금액 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(엘리시아1차)의 전용면적 15.045㎡ 오피스텔 매매가는 2024년 10월~11월 기준으로 약 1억 8천 7백 5십 6만원에서 2억 1천 3백 6십 1만원 수준입니다. 감정가는 2억 5천 6백만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

가장 중요한 고려 사항은 임차인 김동원에게 지급해야 할 보증금 220,000,000원(2억 2천만원)의 인수 가능성입니다. 만약 해당 보증금을 전액 인수해야 한다면, 총 지출 비용은 입찰가 + 2억 2천만원이 됩니다.

최근 시세(약 2억 ~ 2억 1천만원)를 고려할 때, 보증금 인수 후 총 지출 비용이 시세를 초과할 위험이 매우 높습니다. 예를 들어, 현재 시세인 2억 1천만원에 낙찰받더라도 총 지출 비용은 2억 1천만원 + 2억 2천만원 = 4억 3천만원이 되어 시세보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 해당 물건의 잠재적 위험(임차보증금 인수)을 감안하여 매우 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 낙찰 시 발생할 수 있는 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 예상되는 매도가격 또는 임대가격을 고려하여 수익을 낼 수 있는 수준이어야 합니다.

본건의 경우, 보증금 인수 위험이 지대하므로, 보수적인 관점에서 약 30,000,000원 (3천만원) ~ 50,000,000원 (5천만원) 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출 비용은 약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원이 되며, 이는 감정가 수준이지만 잠재적 손실 위험이 상당함을 인지해야 합니다.

입찰 시에는 반드시 해당 임차인의 배당 요구 여부, 최종 배당표를 확인하여 인수 보증금액을 정확히 산정해야 하며, 본 물건은 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.