나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13251 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 돌붙임 및 판넬 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방1, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13251 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 5천 4백만원

* 토지면적: 20.49㎡ (6.20평)

* 건물면적: 29.86㎡ (9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 19일 금천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을3 주택임차권(박성하, 300,000,000원) 및 갑3 압류, 갑6 가압류, 갑7 강제경매 등은 말소기준권리(갑3)보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 3억원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-15

* 확정일자: 2020-06-24

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 300,000,000원에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 또한, 물건명세서상 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 "개웅초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 개봉동 일대 다세대주택의 최근 매매가는 약 1억 7천 5백만원 (44.64㎡, 2002년 준공)에서 2억 2천만원 (72.48㎡, 2012년 준공) 사이로 파악됩니다. (참고: JSON 2의 1억원 매매 건은 건물의 노후도(1986년 준공) 및 면적(53.37㎡)으로 인해 가격이 낮게 형성된 것으로 보입니다.)

* 본건(29.86㎡, 2020년 준공 추정)의 경우, 면적당 가격으로 환산 시 약 303만원/㎡ ~ 392만원/㎡ 수준으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호이며, 외벽은 돌붙임 및 판넬 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 방 2개, 주방 1개, 욕실 1개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: "개웅초등학교"가 북동측 인근에 위치합니다.

* 기타: 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 외부 검색을 통한 확인도 불가합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 도로에 접합되어 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군수도방위사령부 관할)에 해당합니다.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 입니다. (허가 요건 충족 시 거래 가능)

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(2억 5천 4백만원)과 제공된 최근 시세 정보(평당 약 300~392만원) 간에 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가액이 다소 높게 책정되었거나, 비교 사례가 본건과 직접적인 비교가 어렵다는 점을 시사합니다.

* 건물 연식: 2019-2020년 준공으로 비교적 신축이나, 주변 비교 사례의 연식(2002년, 2012년)과는 차이가 있습니다. (JSON 2의 1986년 건물 제외)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 신축급(2019-2020년 준공) 다세대주택입니다. 감정평가액은 2억 5천 4백만원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가와 비교 시 가격 괴리가 존재합니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다는 점(인수 보증금 0원)은 매수자에게 매우 유리한 조건입니다. 다만, 군사시설 보호구역 및 토지거래허가구역 지정 등 토지이용에 대한 일부 제한 사항이 존재합니다. 신축급 건물이라는 점과 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019-2020년 준공으로 건물의 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 임차인이 대항력을 포기하므로, 3억원의 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 크게 감소합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확실히 확보할 수 있습니다.

* 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보 및 분석을 종합해 볼 때, 본건의 감정평가액은 2억 5천 4백만원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 주택은 평당 약 300만원에서 392만원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 비교적 신축(2019-2020년 준공)이라는 점을 감안하여, 보수적으로 시장 가격을 적용하되 감정가와의 괴리를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 비교 사례(JSON 3) 기준 단가 적용 시 (약 392만원/㎡): 392만원/㎡ * 29.86㎡ = 약 1억 1천 7백만원

* 건축 연도(신축급)를 고려하여 단가 상승분 및 감정가를 참작한 예상 입찰가: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려하여 1억 8천만원 수준에서 입찰하는 것을 권유합니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 현재 시장 상황 및 경쟁 물건을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.