나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13337 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 989-13 동우하이빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "강서구청" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 아파트 등 공동주택과 학교, 공원 등으로 이루어진 주택지대이며, 동남측 인근 화곡로변으로는 일부 상업업무지대가 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바, 대중교통 이용 편의성은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물중 본건은 제 5층 제 504호로서, 외벽: 치장외벽재 붙임 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 일부 소방설비 등 되어 있으며, 지상 1층을 일부 주차장으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 동향 경사지대에 위치한 2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대략 북측 및 동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 토지 2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에 관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 2) 화곡동 989-13토지는 "<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)" 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13337 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 989-13 동우하이빌 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.92㎡ (약 4.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물지분: 26.82㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한 (주)한국주택금융공사

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 학교, 공원이 어우러진 주택지대입니다.

동남측으로는 화곡로변을 따라 일부 상업업무지대가 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 대지는 완만한 동향 경사지에 위치한 2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태는 본건 대략 북측 및 동측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 1일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부 을3, 말소기준권리: 부산지방법원 2021카단104600).

권리관계 분석:

* 소유권 등기: 2019년 2월 26일 김동일 외 1명 소유권 보존 등기, 2019년 6월 27일 대청하우징주식회사로 공유자전원지분전부이전 (매매) 되었습니다.

* 인수되는 권리:

- 주택임차권: 을5 등기, 2023년 9월 26일 접수, 권리자 김미진, 권리금액 225,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 및 관련 참고사항에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다. 따라서 임차보증금 225,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되나, 등기부 및 물건명세서 내용을 우선 적용합니다.)

* 말소되는 권리:

- 2021년 11월 1일 접수된 주택도시보증공사 가압류 (을3)

- 2023년 3월 28일 접수된 강서세무서장 압류 (갑4)

- 2025년 4월 16일 접수된 강서구(서울특별시) 압류 (갑5)

- 2025년 11월 19일 접수된 한국주택금융공사 강제경매 (갑6)

- 위의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부 채권액: 661,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 다세대주택과 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

동남측 화곡로 변으로는 상업업무 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 건축된 인근 다세대주택(같은 동우하이빌로 추정) 전용면적 19.98㎡가 2026년 7월 21일에 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 수준입니다.

다른 비교 대상으로는 1986년에 건축된 전용면적 37.44㎡ 다세대주택이 2026년 7월 16일에 15,000만원에, 2002년에 건축된 전용면적 37.56㎡ 다세대주택이 2026년 7월 2일에 16,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 비교적 신축인 '더원' (2019년 준공)의 거래가가 본건 감정가와 유사함을 볼 때, 본건의 감정가가 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 일부 소방설비 등이 갖추어져 있습니다. 1층은 일부 주차장으로 이용 중입니다.

주변에는 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 시내 접근도 용이합니다.

인근 지역에는 화곡본동시장, 송화벽화시장 등 전통시장과 다양한 상가들이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 김미진의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 감정가(216,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 시 총 지출액이 감정가를 훨씬 웃돌게 됩니다.

공항 소음: 본건은 김포공항과 인접한 지역에 위치하며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등으로 지정되어 있어 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 예상됩니다. 관련 지원 정책이 일부 존재하나, 소음 자체는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 상대보호구역

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 기간 2025.10.20.~2026.12.31)

- 화곡동 989-13 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 최근 유사 건물의 매매 사례가 감정가와 유사한 수준으로 거래된 점은 긍정적입니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 216,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰받을 경우 추가적인 재정 부담이 발생하여 투자 수익률을 크게 낮추거나 손실을 야기할 수 있습니다.

또한, 공항 소음 지역에 해당하며 여러 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점: 2019년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

입지 조건: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

(잠재적) 저가 낙찰 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금 부담으로 인해 실질적인 경쟁이 낮아져 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다. (다만, 총 지출액은 감정가를 초과할 것으로 예상됩니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

이는 낙찰 금액과 인수하는 보증금을 합한 총 지출액이 감정가를 초과하게 됨을 의미합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 높은 인수 보증금 부담과 잠재적 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

일반적인 투자 원칙에 따라 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(감정가)를 넘지 않아야 하지만, 본건의 경우 인수 보증금만으로도 감정가를 초과합니다.

이러한 상황에서는 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있습니다.

만약 경매에 참여한다면, 최대한의 위험을 감수한다는 전제 하에, 인수 보증금액을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

현 상황을 고려할 때, 수익을 기대하기는 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 입찰을 진행해야 한다면, 보수적인 접근으로 100,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 낙찰자는 총 325,000,000원 (입찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 225,000,000원)의 자금을 투입해야 하며, 이는 감정가 216,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

투자 결정을 내리기 전, 임차인과의 협상 가능성, 정확한 시장 가치 재평가, 예상되는 모든 비용(취득세, 명도 비용, 수리비 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.