나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13363 [1] 서울특별시 구로구 구로동 451-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울구로초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층/지상2층 건물로서, (사용승인일: 1987-08-19) 외벽: 적벽돌 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중인 것으로 조사됨. - 지1층:3개호(101호,102호,103호) - 1층:3개호(201호,202호,203호) - 2층:1개호

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임. 2)본건 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며 이는 구조, 현상, 사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였으며, 면적은 현장조사 등을 통해 개략적으로 산출하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13363 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 451-15 (신주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로27다길 7-9)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 690,700,080원

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.92평)

* 건물면적: 163.80㎡ (약 49.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우리금융캐피탈

* 사용승인일: 1987년 8월 19일

* 건물 구조: 연와조 스라브지붕 지하 1층/지상 2층

* 건물 제시외면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울구로초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입은 가능하나, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 진출입이 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지형태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 우리금융캐피탈의 가압류 (2025년 6월 26일 접수)가 말소기준권리입니다. 건물 등기부상 우리금융캐피탈의 강제경매 (2025년 11월 18일 접수) 역시 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-13, 확정일자 2024-12-13, 배당신고일자 2025-12-01, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-30, 확정일자 2023-10-12, 배당신고일자 2025-12-30, 대항력 있음. 건물 등기부상 을1 주택임차권(2026년 2월 2일 접수)으로 등기되어 있으며, 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않아 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-30, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-01, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 박 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-11, 확정일자 2024-10-11, 배당신고일자 2026-01-27, 대항력 있음.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-06, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-14, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 기타 권리사항: 제시외 건물(총 13.48㎡)이 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울구로초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

* 인근 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 식당 등 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 대규모 상업시설이나 유흥업소 등 집객 시설과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 서울구로초등학교가 남서측 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 서측 도로의 노폭이 2미터 내외로 협소하여 차량 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김분녀 씨의 보증금 1억 6천만원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 주요 비용입니다.

* 보증금 미상 임차인: 나운자, 노신철, 손판성 임차인의 경우 보증금 정보가 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자가 대항력 요건을 충족하며 확정일자나 배당신고일자가 없는 경우가 많아 실제 보증금 또는 인수 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 노후: 1987년 사용승인된 건물로, 약 39년 경과하여 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제한적인 도로: 본건으로 접하는 도로의 노폭이 약 2미터 내외로 매우 협소하여 차량 접근 및 건물 신축 시 건축법상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 공법상 제한(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 13.48㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 명도 또는 철거 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지/건물 면적 차이: 토지 공부상 면적과 건물의 대지 면적 간의 차이가 존재하며, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 서울구로초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 김분녀 임차인의 보증금 1억 6천만원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 보증금 정보가 불확실한 임차인들이 존재하여 추가적인 확인 및 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 건물 노후화, 협소한 도로, 토지 이용 제한 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 구로구의 주거지역 내 위치

* 대항력 있는 임차인 인수 여부에 따른 명도 전략 수립이 투자 성공의 핵심

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 690,700,080원입니다. 그러나 권리분석상 임차인 김분녀 씨의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실제 인수 가능한 가치는 감정가에서 해당 보증금을 제외하고 명도 비용, 수리 비용, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보증금 미상의 임차인들의 존재는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다. 따라서, 인수되는 보증금(160,000,000원)을 감안하고, 명도 리스크, 건물 노후도, 각종 공법상 제한 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.