나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34974 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-64 삼성펠리스3차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 춘의동에 위치하는 "전철7호선춘의역" 북서측인근의 "삼성펠리스3차" 5층 502호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북측으로 접한 세로를 통하여 길주로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 7호선춘의역이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2015.11.19.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 세장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-275호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 부천지원 2025타경34974 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-64 삼성펠리스3차 5층502호

건물 용도: 다세대주택

사용승인일: 2015.11.19.

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호

건물 면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

토지 지분: 18.92㎡ (약 5.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 다세대주택 부지로 이용 중

토지 형상: 3필 일단의 세장형 토지

인접 도로 상태: 북측으로 세로에 접함

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가 정보

감정가: 180,000,000원

감정평가 요약: 2015년 11월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 502호 다세대주택임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, 지하철 7호선 춘의역 북서측 인근에 위치한 "삼성펠리스3차" 5층 502호입니다. 주위는 다세대주택이 밀집한 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

북측으로 접한 도로를 통해 길주로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(심원고), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(2022.09.26. 접수)

등기부채권 총액: 179,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑4, 정명환, 2021.02.16.)

* 주택임차권 (을3, 김지영, 179,000,000원, 2023.05.12. 말소)

* 소유권이전 (갑5, 김성일, 2021.05.18.)

* 압류 (갑6, 국민건강보험공단, 2022.09.26. 말소) - 말소기준권리

* 압류 (갑7, 부천시, 2022.10.21. 말소)

* 압류 (갑8, 강동구, 2025.05.22. 말소)

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 179,000,000원, 2025.11.13. 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (김지영)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.04.05.

확정일자: 2021.03.12.

배당신고일자: 2023.05.12.

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

물건명세서상 "을구 순위 3번 주택임차권"은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 분석 의견

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 존재하였으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 HUG가 해당 채권(임차보증금)을 정리하여 말소에 동의한 것으로 해석되며, 매수인은 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 3개월 내 부천시 원미구 춘의동 일대 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 태양골드타운 A동 (2003년식, 75.95㎡): 2026년 3월 180,000,000원 (약 783만원/평)

* 메이채 (2017년식, 37.98㎡): 2026년 3월 181,800,000원 (약 1,582만원/평)

* 노마빌라 (2015년식, 49.23㎡): 2026년 3월 225,000,000원 (약 1,510만원/평)

4.2. 본건과의 시세 비교

본건은 2015년식, 33.50㎡(약 10.13평) 면적이며 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 평당가로 환산했을 때, 본건과 비슷한 연식의 노마빌라(15년식, 49.23㎡)는 약 1,510만원/평, 비교적 최근 건물인 메이채(17년식, 37.98㎡)는 약 1,582만원/평의 시세를 보입니다.

이를 본건 면적(10.13평)에 적용하면 약 1억 5,300만원 ~ 1억 6,000만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가 1억 8,000만원은 최근 거래 사례들의 평당 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

춘의역 인근에 위치하여 상업시설, 금융기관, 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 주거지대 내에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 심원고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

본건은 7호선 춘의역 도보권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 2015년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급설비, 엘리베이터 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가 유효기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가 1억 8,000만원 대비 추정 시장 가치(1억 5,300만~1억 6,000만원)에 약 2,000만원~2,700만원의 차이가 존재합니다. 입찰 시 이 점을 고려한 전략이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

사건의 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차보증금 1억 7,900만원이 HUG의 채권액과 일치하는 점은, HUG가 채권 회수를 위해 경매를 진행했을 가능성이 높음을 시사합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, HUG의 개입으로 인한 경매 진행 사유를 이해하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 또한 없습니다. 최근 거래 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소이나, HUG의 적극적인 채권 회수 노력으로 인해 합리적인 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다. 토지거래허가구역임을 인지하고 절차를 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 춘의역 역세권 입지로 출퇴근 및 수도권 이동 용이

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 생활 편의성 우수

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸, 인수되는 보증금 없어 안전한 투자 가능

* 최근 시세 대비 감정가 괴리를 활용한 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 면적(33.50㎡), 건물 연식(2015년), 그리고 주변 시세(약 1억 5,300만원 ~ 1억 6,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가(1억 8,000만원)보다는 시장 가치에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 또한, HUG의 채권액(1억 7,900만원)과 유사한 감정가를 고려하면, HUG의 회수 의지를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

적정 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원

추천 입찰가: 1억 7,000만원

이 입찰가는 시세와 감정가, 그리고 HUG의 이해관계를 종합적으로 고려한 예상 금액이며, 실제 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 토지거래허가구역 관련 절차도 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.