나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1200 [1] 대구광역시 수성구 황금동 365 캐슬골드파크 1101동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "대구성동초등학교" 남서측에 위치하는 "캐슬골드 파크 제1101동 제15층 제1505호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지ㆍ학교ㆍ근린생활시설ㆍ 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 단지 남측으로 청수로ㆍ서측으로 동대구로와 대구도시철도 3호선(황금역)이 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통 상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층(1101동) 건물중 제15층 1505호 단위세대로서 (사용승인일 : 2006.07.31) - 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 5필일단 부정형의 토지로서 "아파트부지"로 이용중임. (본건 아파트는 대구광역시 수성구 황금동 365번지(1단지)에 위치함.)

인접 도로상태등

본 단지를 기준으로 하여 남동측으로 왕복 10차선 포장도로, 북서측으로 2차선 포장도로, 북동측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 황금동 365번지 > 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(라온 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인. < (2) 황금동 366번지 > 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (라온 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(라온 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인. < (3) 황금동 367번지 > 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(라온 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인. < (4) 황금동 368번지 > 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로1류 (폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(경북고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(황금유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(황금유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인. < (5) 황금동 369번지 > 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(라온 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천) 은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1200 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 황금동 365 캐슬골드파크 1101동 15층1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 668,000,000원

* 토지면적: 49.25㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 116.82㎡ (약 35.3평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

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* 본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "대구성동초등학교" 남서측에 위치하며, "캐슬골드파크 제1101동 제15층 제1505호" 단위세대임.

* 부근은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 남측으로는 청수로, 서측으로는 동대구로와 대구도시철도 3호선(황금역)이 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

1.2. 권리분석

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* 소유권 변동:

- 최초 소유권 보존: 김기석 (2006.10.27 접수)

- 소유권 이전: 노현미 (2012.10.26 접수)

- 소유권 이전: 고재진 외 1명 (2016.09.12 접수)

* 말소기준권리: 을26 근저당권 (농협은행주식회사, 2023.06.21 접수, 624,000,000원)

* 등기부상 권리 현황:

- 소유권 보존 및 이전 내역 다수.

- 근저당권: 농협은행주식회사 (말소기준권리), 의료법인케이씨엘의료재단.

- 압류: 남대구세무서장, 대구광역시, 달성군(대구광역시).

- 가압류: 서울보증보험주식회사, 근로복지공단.

- 임의경매개시결정: 농협은행주식회사 (2025.11.12 접수, 541,108,722원)

* 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 상의 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨. (단, 2025.11.12 접수된 농협은행의 임의경매개시결정은 경매 절차를 개시한 권리임).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인 필요).

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대 관계: 미상임.

- 금액이 미상이라도 주의 필요함. (본 건은 임차인에 대한 정보가 명확하지 않으므로, 현장 조사 시 반드시 확인 필요)

1.3. 상권분석

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* 본건이 속한 아파트 단지는 대구광역시 수성구 황금동에 위치하며, 주변에 학교(성동초등학교, 경북고등학교 등)와 근린생활시설, 공원이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수함.

* 대구도시철도 3호선 황금역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

* 조사된 내용상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 중 15층 1505호. 사용승인일 2006년 7월 31일.

* 건물 마감: 외벽 - 콘크리트위 페인팅, 내벽 - 벽지/타일, 바닥 - 바닥재/타일, 창호 - 샷시.

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 구비.

* 아파트 단지 정보: 캐슬골드파크, 총 67동 4,256세대. 최고 25층, 최저 2층. 총 주차 대수 570대 (지하 113대, 지상 4대, 전기차 충전기 253대 지하). 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 다수.

* 면적 정보:

- 전용면적: 116.82㎡ (약 35.3평)

- 분양면적 (추정): 약 130.41㎡ (약 39.5평)

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화 물건: 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산유동화전문회사가 채권을 양수도하여 경매를 신청한 물건으로, 일반 경매와는 다소 차이가 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현황 조사 시 임차인 관계 및 내부 상태 확인이 불가하여, 실제 점유 관계 및 내부 상태를 사전에 철저히 확인해야 함. 임대 보증금 등이 미상인 경우, 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요함.

* 건물 노후화: 2006년 사용승인으로 약 18년 경과. 추후 유지보수 및 관리비 부담 증가 가능성.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 10.9억 원으로 매우 높은 수준. 이는 채권자들이 적극적으로 권리 행사를 할 수 있음을 시사함.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 수성구의 우수한 학군과 편리한 교통망을 갖춘 캐슬골드파크 단지 내 아파트로, 주거 환경이 뛰어나고 생활 편의시설 접근성이 좋음. 아파트 면적이 116.82㎡(약 35.3평)으로 비교적 넓은 편이며, 최근 실거래가 역시 감정가를 상회하는 수준을 보여주고 있어 시세 상승 여력이 있음. 다만, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 및 내부 상태 미확인, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 대구 수성구의 핵심 지역으로, 우수한 학군과 편리한 교통(황금역 인접, 주요 도로 접근성 용이)을 자랑함.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 공원, 상업시설 이용이 편리함.

* 시세 상승 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준이며, 향후 시세 상승 가능성이 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

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본 건의 감정가는 668,000,000원입니다.

최근(2026년 7월) 동일 면적(116.82㎡)의 캐슬골드파크4단지 실거래가는 689,000,000원입니다.

주변 시세를 고려했을 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 약간 상회할 것으로 판단되며, 최근 실거래가가 이를 뒷받침합니다.

이에, 권리 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 680,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

다만, 본 가격은 일반적인 시세 분석에 따른 예상이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 현장 확인 결과, 권리 관계의 추가 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.