나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58914 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1000-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '수원신곡초등학교' 동측 인근(본건은 '권선동' 소재)에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북서측 근거리에 수도권전철 수인분당선 '매교역'이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 4층 402호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등 창호 : 하이샷시 마감 등 내벽(복도) : 세라믹타일 마감 등 바닥(복도) : 석재타일 마감 등임.

이용상태

1층 근린생활시설, 2 ~ 5층 다세대주택 8세대 내 4층 402호 단위세대임. (후면 건물 개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 5. 13.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58914 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1000-2 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

건물면적: 69.71㎡ (약 21.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재하며, '수원신곡초등학교' 동측 인근에 위치함. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 일반 시내버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재함. 본 건 북서측 근거리에는 수도권전철 수인분당선 '매교역'이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됨.

건물: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 2015년 11월에 사용승인되었음. 건물 외벽은 미장스톤, 창호는 하이샷시, 내벽 및 바닥(복도)은 세라믹타일 및 석재타일 등으로 마감되었음.

편의시설: 본 건물은 1층에 근린생활시설이 있으며, 2층부터 5층까지 총 8세대의 다세대주택으로 구성되어 있음. 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 급배수 및 소방 설비 등을 갖추고 있음.

토지: 본 건 토지는 인접 대지 및 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본 건 토지 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. 기준)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 14일 접수된 주식회사더블유아이금융대부의 근저당권(채권액 169,000,000원)이 본 건의 말소기준권리임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 본 건은 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 대항력 포기와 임차권말소에 동의하는 인수조건변경 확약서(2026. 5. 13.자 제출)가 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음. 따라서 인수 보증금은 0원임.

기타 권리: 소유권 보존 및 이전 등기, 국민건강보험공단, 수원시, 서울특별시 강서구 등의 압류 및 주택도시보증공사의 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 429,000,000원임.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 권선동 지역은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

인근에 초등학교가 위치하여 통학이 편리하며, 상업시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

지하철역(매교역)과의 근접성으로 인해 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이한 편임.

1.4. 생활정보

주변에 수원신곡초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 좋음.

다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있으며, 수인분당선 매교역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

건물 내 근린생활시설 및 주변 상가 이용이 용이하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 향후 신축이나 증축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있음.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무는 소멸되었으나, 법원 배당 절차 및 채권 정산 과정을 최종적으로 확인하여 잠재적 위험을 최소화해야 함. (현재 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 법원 집행 과정에서 예상치 못한 변동 가능성 상존)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

주변 시세 대비 감정가(231,000,000원)가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건임.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소되었으므로, 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가로 인한 매력적인 투자 기회.

준신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이하며 관리 용이.

교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 선호 지역에 위치.

임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 투자 비용 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원으로 처리되어, 매수인이 추가로 부담해야 할 임차 보증금이 없는 물건임.

최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 297,800,000원으로 추정됨.

감정가(231,000,000원)와 시장가치를 종합적으로 고려하고, 입찰 경쟁을 예상하여 본 건의 적정 예상 입찰가는 260,000,000원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.