나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9767 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 208동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 중 2층 207호로서. - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 아파트 및 부속건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지의 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접한며, 단지 내 중앙에 남북 으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 봉덕동 1125 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>, 상대보호구역(2016-03-17)(아름그루유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구효명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시문화재보호조례>. - 봉덕동 1141 : 도시지역, 제2종일반주거지역,제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m∼30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법룰>, 상대보호구역(2016-03-17)(아름그루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 대구효명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구효명초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9767 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 208동 2층207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 365,000,000원

* 토지면적: 67.70㎡ (약 20.48평)

* 건물면적: 130.17㎡ (약 39.38평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프에이치이오공육유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 도로 접근성: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 단지 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 단지 내 중앙에 남북으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 대중교통: 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김장수(1990.03.12), 구영숙(2004.08.09), 안태수(2013.06.19)

* 근저당: 하나은행 (2019.08.27, 312,000,000원 - 말소기준권리), 하나은행 (2022.01.24, 120,000,000원), 김형채 (2022.04.21, 70,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2023.08.22, 15,305,559원), 대구신용보증재단 (2023.09.26, 20,405,000원)

* 임의경매: 케이에프에이치이오공육유동화전문 (2025.11.13, 267,374,180원)

* 총 등기부채권액: 537,710,559원

* 소멸주의 적용: 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2019.08.27)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (후순위 근저당 2건, 가압류 2건, 임의경매)

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 외 특별한 언급이 없어, 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 실제 점유 관계 및 미등기 권리에 대한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 공동주택(아파트) 단지가 밀집되어 있으며, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 아름그루유치원, 대구효명초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내에서 비교적 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 전문 회사 명의로 채권이 관리되고 있는 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획:

* 봉덕동 1125번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아름그루유치원, 대구효명초등학교), 문화재보존영향 검토대상구역.

* 봉덕동 1141번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아름그루유치원, 대구효명초등학교), 절대보호구역(대구효명초등학교), 문화재보존영향 검토대상구역.

* 일부 구역에 교육환경 보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색만으로는 주변 혐오시설 유무를 정확히 판단하기 어렵습니다. 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 효성타운2차 아파트 208동 2층 207호로, 효명초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의와 교육 시설 접근성이 양호합니다. 철근콘크리트조의 12층 건물 중 2층에 위치하며, 건물면적은 130.17㎡(약 39.38평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건으로, 채권자는 유동화 전문 회사입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 정보에 대한 현장 확인과 명도 관련 절차를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 학교와 근린 시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적인 조건일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후의 등기사항이 매각으로 소멸될 예정이라 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하므로 별도의 명도나 권리 관계 문제가 발생할 가능성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 365,000,000원

* 총 등기부채권액: 537,710,559원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 본 물건의 입찰가는 법원에서 정하는 최저매각가격부터 시작하여, 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작될 수 있으나, 본 건은 유동화 물건이라는 점을 감안하여 추가적인 시장 조사 및 실거래가 분석이 필수적입니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계 및 향후 가치 상승 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.