나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12697 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 20층2033호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하 며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제20층 제2033호로서, (사용승인일자: 2021년 02월 10일) 외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임..

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 가격조사일 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류 (폭 35m~40m)(2023-08-01)(대로1-4)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(탕27)(접합) 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2023.05.04 확정일자 2023.03.31)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 감정평가액은 134,000,000원입니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12697 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 20층2033호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 건물 연식 및 구조: 2021년 02월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 20층 오피스텔입니다.

* 총 호수: 760호

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 환경: "천안불무초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 해당 주소지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 이민제 씨의 강제경매 개시 결정입니다.

* 말소기준권리: 강제경매 (갑4), 권리자: 이민제, 권리금액: 95,000,000원, 말소예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 04일

* 확정일자: 2023년 03월 31일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 11월 13일

* 주요 권리 사항 요약:

* 을구 1번: 주택임차권, 권리자 이민제, 권리금액 80,000,000원, 인수 조건

* 갑구 4번: 강제경매, 권리자 이민제, 권리금액 95,000,000원, 말소 대상 (말소기준권리)

* 인수되는 임차권 상세:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2023.05.04, 확정일자 2023.03.31)가 존재합니다. 따라서, 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 가능한 지역입니다. 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 지역 특성: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 상가 등 다양한 업종이 입점해 있습니다.

* 건물 용도: 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

1.4. 생활정보

오피스텔로 현재 이용 중이며, 기본적인 주거 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 주요 편의시설: 인근 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 건축물 상태: 2021년에 사용승인된 신축급 건물로, 외벽 및 내벽 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의 설비: 위생, 급배수, 승강기, 출입구 보안, 소화전, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 문제입니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험: 임차인 이민제 씨의 임차보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 감정가와 최근 시세 간의 큰 차이: 본 건의 감정가는 134,000,000원이지만, 최근 20층 거래 사례가 8,800,000원, 16층 거래 사례가 7,500,000원으로 파악되어, 시세와의 괴리가 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축급 오피스텔로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 80,000,000원의 임차보증금 인수라는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 있어, 입찰 전 철저한 권리분석 및 시세 조사가 필수적입니다. 인수되는 임차보증금 부담을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔이라는 점과 불당동이라는 지역적 이점을 고려할 때, 리스크를 감안한 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 천안시 불당동의 업무 및 상업 중심지에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 감정평가액에서 인수되는 임차보증금을 차감하여 산정합니다.

* 예상 산정 근거:

감정평가액: 134,000,000원

인수 임차보증금: 80,000,000원

예상 입찰가 = 감정평가액 - 인수 임차보증금

예상 입찰가 = 134,000,000원 - 80,000,000원 = 54,000,000원

따라서, 위 산정 기준에 따른 예상 입찰가는 54,000,000원입니다. 다만, 최근 실거래가(8,800,000원 ~ 7,500,000원)와 감정가 간의 큰 차이, 그리고 인수되는 임차보증금(80,000,000원)을 고려할 때, 실제 총 투입 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 적정 시세를 초과할 위험이 매우 높으므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.