나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4638 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 450-1 현대아파트 105동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 9층 903호로서, (사용승인일: 1989.12.22) 외벽: 페인트 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 연결된 외곽 공도를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천고-부 천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4638 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 450-1 현대아파트 105동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 435,000,000원

토지면적: 35.14㎡ (약 10.63평)

건물면적: 77.28㎡ (약 23.38평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에XXX)

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 아파트 등), 유동화물건

2. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주거 환경은 보통임.

3. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

4. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 9층 903호임.

사용승인일은 1989년 12월 22일이며, 외벽은 페인트 마감 등, 창호는 새시 창호로 구성되어 있음.

5. 이용상태

본건은 현재 '아파트'로 이용 중임.

6. 설비내역

본건에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

7. 토지정보

본건 토지는 광평수의 부정형 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용 중임.

단지 내 도로와 연결된 외곽 공도를 이용하고 있음.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부천고, 부천공고, 성주초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

또한, 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

8. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 21일 신한은행 근저당권 (을14)

경매 신청 채권자는 신한은행이며, 등기부채권 총액은 207,600,000원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 02월 29일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015년 12월 21일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 두 명 모두 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 실제 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

부천고등학교, 부천공업고등학교, 성주초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

10. 생활정보

* 교통: 버스 정류장이 가까워 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 부천고등학교, 부천공업고등학교, 성주초등학교 등과 인접해 있으며, 해당 구역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

11. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 거래 시 허가를 받아야 합니다. 잔금 납부 시점까지 허가구역이 유지된다면, 취득 후 해당 허가를 받아야 소유권 이전 등기가 가능합니다. 허가 미취득 시 계약이 무효가 될 수 있으므로, 잔금 납부 예정 시점까지의 허가구역 지정 여부 및 절차 확인이 필수적입니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 절차가 일반적인 경우와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 법적 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 재건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 주변 환경: 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

12. 종합 의견

본건은 부천시 소사구의 비교적 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 권리가 없어 명도가 수월할 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 중 잔금을 치르는 경우 허가 절차에 대한 확인이 필수적이며, 유동화 물건이라는 점과 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

13. 투자 포인트

* 경매 신청 채권자가 기존 채권자(신한은행)로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으며, 인수 보증금이 없어 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 아파트, 다세대주택, 근린시설 등 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

14. 예상 입찰가

감정가: 435,000,000원

인수 보증금: 0원

입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 노후도, 토지거래허가구역 지정 기간 및 절차, 유동화 물건임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 현재 감정가를 기준으로 하여 약 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 시세 분석을 통해 보수적인 접근을 권고합니다.

(예: 348,000,000원 ~ 391,500,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.