나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34982 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 40-79 파인하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '원미고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-13)(심원중학교-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원미고등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34982 (1) 부천지원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 40-79 파인하우스 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 33.20㎡ (약 10.04평)

* 건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 주요 특징

* 토지거래허가구역: 토지 취득 시 허가 필요 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변동 사항 확인 필요

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 중동 '원미고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (신용보증기금 가압류, 2022-02-03)

* 말소예정 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(을3 주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. (을구 순위 3번 주택임차권은 등기부상 말소로 기재되어 있으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 조건부이므로 실질적인 인수 가능성은 낮습니다. 또한, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한정원)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-19

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대규모 상업시설 밀집 지역은 아니나, 지역 내 수요를 충족하는 수준의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 원미고등학교, 심원중학교, 중앙초등학교 등과 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성 및 버스 노선이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 해당 구역 내 토지 취득 시 외국인 등 토지거래 허가 절차가 필요하며, 이는 향후 매각 또는 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건의 변경 사항은 거래 과정에서 추가적인 확인 및 유의가 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, HUG가 보증금을 인수하여 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년경 신축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 안전합니다.

* 우수한 입지: 학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 265,000,000원입니다. 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 2000년대 초반 준공 건의 경우 83,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 물건은 2016년경 신축으로 파악되어 비교 대상 주택보다 연식이 약 15년 이상 최신입니다. 이러한 신축 연식의 차이를 감안할 때, 감정가액은 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크와 경매 특유의 입찰 경쟁 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 약 225,000,000원 ~ 251,750,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 해당 경매 물건의 현장 조사 결과, 그리고 경쟁 상황을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.