나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34966 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 31-12 힐링하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 동유형의 다세대주택,아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근0콘크리트지붕 지상5층건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 인조파벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필1단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

31-12번지 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 31-13번지 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 31-14번지 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34966 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 31-12 힐링하우스 5층502호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호)

용도: 다세대주택

준공일: 2017년 2월 1일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

토지면적: 34.42㎡ (약 10.41평)

건물면적: 57.62㎡ (약 17.43평)

토지지분: 34.42㎡

건물지분: 57.62㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하나, 대중교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존, 이전 이력 확인됨.

가압류(국, 23,400,781원), 가압류(국) 등 다수 권리 발생하였으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었음.

강제경매(신한카드, 13,312,329원) 개시 결정 후 말소 예정임.

말소기준권리: 갑5 (가압류)

3.2. 임차인 현황

임차인: 제갈경민

보증금: 230,000,000원 (2억 3천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021-04-01

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2025-11-25

대항력: 있음

주의: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 2억 3천만원이 존재함. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 확인해야 함. 보증금 미회수 시 매수인에게 인수될 가능성이 있음.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

단, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 여부에 대한 확인이 필수적임. 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 관련 내용을 반드시 재확인하여 잠재적 인수 보증금 리스크를 파악해야 함.

4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

다세대주택 밀집 지역으로, 주변 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

5.2. 교육시설

내동중학교 서측 인근에 위치하며, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 소재함. (내동중, 삼정초 등 - 교육지원청 문의 필요)

5.3. 혐오시설

주변 환경 분석 결과, 주택지대로서 통상적인 주거지역에 해당하며, 보고서 작성 시점에 인근에서 확인되는 별도의 혐오시설은 파악되지 않음. (다만, 최종 현장 확인 시 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 문제: 임차인 제갈경민씨의 보증금 2억 3천만원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인에게 인수될 가능성이 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이를 맹신하기보다는 철저한 확인이 필요함.

토지거래허가구역 지정: 외국인 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요함 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간). (내국인 매수자는 일반적인 절차를 따름)

감정가와 실거래가 괴리: 본건 감정가 2억 4천만원 대비 주변 최근 실거래가는 1억 1천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원 수준으로, 상당한 가격 차이가 존재함. 입찰 시 감정가를 기준으로 접근하기보다는 실거래가 및 현장 가치를 반영한 신중한 접근이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 낮은 실거래가 수준이 주요 변수로 작용할 것으로 보입니다.

권리 분석상 소멸되는 권리가 대부분이나, 임차인 관련 사항은 최우선적으로 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가를 반영한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세차익 및 임대수익 확보 가능성이 있습니다.

부천시 오정구 지역은 지속적인 개발 및 교통 개선이 기대되는 지역 중 하나입니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 5층 건물 내 5층으로 일조권 등 채광에는 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

건물 면적: 57.62㎡ (약 17.43평)

최근 실거래가 분석 (평당가):

성진그린타운2동 (21.03평): 15,000만원 / 21.03평 ≈ 71.4만원/평

성원하이빌(1동) (15.34평): 11,500만원 / 15.34평 ≈ 75.2만원/평

복사골빌라 (18.11평): 17,500만원 / 18.11평 ≈ 96.7만원/평

본건의 면적(17.43평)을 고려하여, 실거래가 범위를 적용하면 약 12,450만원 ~ 16,850만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(24,000만원)는 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 보증금 230,000,000원과 대항력 유무를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 감정가의 60~70% 수준으로 산정할 수 있습니다.

현 시세 반영 시 약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 확인, 상세 권리관계 재확인, 배당표 예측 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가 (참고용): 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (인수 보증금 0원 가정, 실제 인수 보증금 발생 시 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.