나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52312 [1] 전라남도 여수시 소라면 덕양리 487 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 흑산마을 북서측 인근에 위치하며, 마을주변 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 전임.

인접 도로상태

포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52312 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 덕양리 487

용도: 전 (밭)

감정가: 145,220,000원

매각대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 씨OOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 2740.00㎡ (약 828.85평)

토지 지분: 1370㎡ (약 414.43평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 흑산마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 마을과 농경지로 형성되어 있습니다. 덕양리는 소라면의 면소재지이나, 죽림택지개발지구에 비해 지역 발전 수준이 뒤처져 원도심으로 인식되기도 합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인접 도로 상태는 포장된 세로입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(2019-05-23)으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역은 200m 이내 구역에서 일부 제한이 적용됩니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

주변은 농경지로 이루어져 있으며, 덕양리에는 소라초등학교, 여양중학교, 여양고등학교 등이 위치합니다. 덕양시장은 1932년부터 개설되었으며, 곱창과 육우를 판매하는 식당이 유명합니다. 최근 여수시 소라면 일대에서 생활 폐기물 무단 투기로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 또한, 장도는 예술의 섬으로 알려져 있으나, 불법 바지선과 방치된 해양 쓰레기로 인해 악취가 발생하는 문제가 보고되었습니다. 본 건 토지 소재지인 덕양리 자체에 대해 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 소라면 지역 전반적으로 특정 시설에 대한 주민 민원 사례가 일부 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 17일에 접수된 씨앤알대부유한회사의 4번 김정숙 지분강제경매(채권금액 15,852,396원)입니다. [cite:data]

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:data] 즉, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매수 희망자는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다. [cite:data]

* 지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 활용에 대한 고려가 필요합니다. [cite:data]

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. [cite:data] 또한, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수 보증금 미납으로 실효될 경우 다음 매각 기일에는 해당 권리를 행사할 수 없습니다. [cite:data]

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 및 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite:data]

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리의 농경지로서, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 주변에는 덕양시장이 위치하여 지역 주민들을 위한 소규모 상거래가 이루어지고 있으며, 곱창과 육류를 판매하는 식당이 명성을 얻고 있습니다. 다만, 해당 지역은 농업 중심의 지역 특성을 가지므로 일반적인 상권 분석보다는 농업 가치 및 토지 이용 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지이므로 주거지로서의 생활 편의시설 정보는 제한적입니다. 가장 가까운 행정복지센터는 소라면사무소이며, 여수시 소라면 덕양로 389에 위치합니다. 주변에 소라초등학교, 여양중학교, 여양고등학교가 있어 교육 시설 접근성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련 불확실성: 농지취득자격증명 미비 시 매각 불허가 및 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다. [cite:data]

* 지분 매각의 한계: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다. [cite:data]

* 농지 규제: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 여수시에서는 농지 투기 근절을 위한 전수조사를 진행 중이며, 이는 농지 취득 및 이용에 대한 감독 강화로 이어질 수 있습니다.

* 주변 환경 관련 민원 가능성: 소라면 지역 내에서 생활 폐기물 무단 투기로 인한 악취 민원 사례가 보고되었습니다. 또한, 여수시 전반적으로 불법 바지선 및 해양 쓰레기 관련 민원도 발생하고 있습니다. 본 건 토지 자체에 대한 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았으나, 농경지 주변 환경에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리의 농경지 지분 매각 건으로, 감정가는 1억 4,522만 원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 농지취득자격증명 제출 의무, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 등의 특별한 조건이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 크므로 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 주변 환경은 농경지가 주를 이루고 있으며, 지역 내 발전 수준은 다소 더딘 편입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 투자: 농업 경영 또는 관련 시설 설치를 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지분 투자 가능성: 향후 토지 분할 또는 개발 시 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 다른 공유자와의 협력 및 토지 이용 가능성 사전 검토 필수)

* 지역 개발 잠재력: 여수시의 전반적인 개발 계획 및 해양 관광 활성화 등과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,220,000원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정이 어렵지만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다. 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권 등 추가 변수가 존재하므로, 입찰 참여 전 이러한 요소들을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다. 따라서, 감정가인 145,220,000원 수준에서 신중한 검토를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.