나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52301 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청 본청" 북서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제12층 제1209호 구분건물로서 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 12층 1209호로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 주변 시설 (Scenery/Facilities):

* 여수시청 본청이 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로 이루어져 있습니다.

* 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 남측 및 북측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

* 주변에 상권이 훌륭하여 생활이 편리하며, 교통이 편리하여 출퇴근이 수월합니다.

* 학동 거북 공원을 앞마당처럼 사용할 수 있으며, 관공서, 시장 등 근린시설이 근접해 있습니다.

* 중학교, 고등학교, 여천역이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설(편의점, 식당 등)이 가까워 이용하기 좋습니다.

* 요약하자면, 행정, 상업, 교통, 주거 기능이 복합된 도심지로서 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2. 혐오시설 (Undesirable Facilities):

* 제공된 정보와 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 직접적으로 언급되거나 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 일부 숙박업소 후기에서 "주변 호텔들이 폐호텔로 방치되어 있어서 을씨년스러웠다"거나 "주변 숙박 업소 절반 이상이 폐업된 탓으로 환경이 우중충하다"는 언급이 있으나, 이는 해당 물건 자체의 혐오시설과는 직접적인 관련은 없을 가능성이 높습니다.

결론:

해당 물건 주변은 행정기관 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 매우 높으며, 교통 환경 또한 양호합니다. 현재까지 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

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1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52301 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 12층1209호

용도: 오피스텔

감정가: 381,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.521㎡ (약 5.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물지분: 54.1722㎡ (약 16.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

건축년도: 2020년

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청 본청" 북서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제12층 제1209호 구분건물입니다. 주변은 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층 1209호이며, 외벽은 석재붙임, 강화유리 마감 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

1.4. 토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 인접 도로상태

남측 및 북측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

등기부요약 상 채권 총액은 276,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 276,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 본 건 임의경매 개시결정등기 (갑6, 목포신용협동조합, 229,543,335원) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이도윤이 등재되어 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2025-02-27입니다.

확정일자 및 배당신고일자는 확인되지 않으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

이에 따른 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 스위트엠 학동의 26.37㎡(약 8평) 면적의 오피스텔이 2024년 8월 12,800만원 (약 485만원/㎡), 2026년 4월 11,000만원 (약 417만원/㎡)에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시 약 1,389만원 ~ 1,616만원 수준입니다.

본건의 전용 면적(건물면적 54.17㎡, 약 16.39평)을 고려할 때, 같은 면적당 가격이 적용된다면 시장가는 약 22,000만원 ~ 26,500만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 38,100만원으로, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가 추정치(약 22,000만원 ~ 26,500만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정가가 보수적으로 책정되었거나, 감정평가 시점과 현재 시장 상황에 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 여수시청을 비롯한 관공서 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 조용하면서도 활기찬 분위기를 동시에 갖추고 있습니다.

인근에 공원(거북공원)이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋으며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

여수 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 체납 관리비

현황조사서상 2025년 12월 기준 체납 관리비 7,000,000원이 확인되었습니다.

일반적으로 집합건물의 경우, 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인하여 정확한 승계 대상 금액을 파악해야 합니다. 이는 추가적인 초기 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 비교

앞서 상권분석에서 언급했듯, 본건의 감정가(38,100만원)가 최근 실거래가 추정치(약 22,000만원 ~ 26,500만원)보다 약 1.5배 이상 높아, 감정가 대비 낙찰가율이 높게 형성될 경우 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시청 인근의 최중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 행정, 상업, 교통 인프라가 매우 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

건물 자체의 상태는 양호하며, 2020년에 신축되어 비교적 최신 시설입니다.

권리 분석 상 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이라 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 상당한 금액의 체납 관리비가 존재하며, 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정된 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 행정 및 상업의 중심지에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 인근 편의시설 및 공원 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 38,100만원입니다.

최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시장가는 약 22,000만원 ~ 26,500만원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

체납 관리비 700만원의 부담이 있으며, 낙찰 후 발생할 수 있는 관리비 정산 문제를 고려해야 합니다.

따라서, 투자 수익률을 고려하여 27,000만원 ~ 32,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 금액은 시장 상황, 경매 참여자들의 관심도, 향후 관리비 정산 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.