나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52322 [1] 전라남도 광양시 다압면 신원리 1600-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 진상면 비평리 소재 "비촌마을"북측 인근[일련번호 1)~3)]에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 창고 부지로 이용중임. 일련번호 2), 3) 부정형 완경사이며, 나지임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3) 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역, 보전관리지역(2017-12-14), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-12-14) (저촉),가축사육제한구역 (2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리, 메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도) <도로법>임. 일련번호 2) 보전관리지역, 보전관리지역(2017-12-14), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-12-14) (저촉), 가축사육제한구역 (2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리, 메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도) <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>임. 일련번호 3) 보전관리지역, 보전관리지역(2017-12-14), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-12-14) (저촉), 가축사육제한구역 (2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-가) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 내.외벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

일련번호 4-가) 창고로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

일련번호 4-가) 건물은 공부상(등기사항전부증명서) 1600-1, 산124-5, 산124-10 지상에 소재하나, 산124-5, 산124-10 등록전환 되어 2022년 06월 13일 1600-1번지로 합병되어 1600-1 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 휀스(울타리) 및 대문, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본건은 전라남도 광양시 다압면 신원리 1600-1번지, 신규 도로명 주소로는 전라남도 광양시 토끼재길 106번지에 소재합니다.

본 물건은 동물 및 식물 관련시설로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 1,021,871,500원입니다.

토지 면적은 11,506.00㎡(약 3,480.77평)이며, 건물 면적은 163.35㎡(약 49.41평)입니다.

토지 제시외 면적은 없으며, 건물 제시외 면적은 130.00㎡입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 특이사항

공동담보 물건이며, 매각 시 제시외 휀스(울타리) 및 대문, 수목이 포함되어 일괄 매각됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 다압면 신원리 소재 "비촌마을" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건은 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역(1000m, 350m)으로 지정되어 있어 축산업 운영 시 제한이 있습니다.

접도구역(지방도), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로도 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

본건 토지 등기부상 소유권 이전 및 가등기, 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

건물 등기부상에도 소유권 이전, 가등기, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2021년 4월 6일 접수된 진상농업협동조합의 근저당권(을14)입니다.

등기부 채권 총액은 872,561,830원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 따라서, 해당 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권 분석

본 물건은 전라남도 광양시 다압면 신원리 소재의 산간 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 지역 내 상권은 제한적입니다.

주변 지역(광양 황금지구 등)에서 폐기물 처리 시설, 매립장, 발전소 등의 건립과 관련하여 주민 반발이 있었으나, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

4.2. 생활 정보

주거 환경은 자연 친화적이며 조용한 편입니다.

가까운 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 차량으로 15~20분 거리에 있는 다압면 소재지나 광양시내까지 이동해야 이용 가능합니다.

주변 도로는 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

5. 리스크 분석

5.1. 법적/제도적 제한

본 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 제한이 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 업종 운영 시 법적 규제를 받습니다.

접도구역(지방도) 지정으로 도로 인접 부분에서의 개발이 제한될 수 있습니다.

5.2. 기타 잠재적 리스크

매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

산간 농경지대라는 특성상 기반 시설 접근성, 유지 보수, 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

6. 투자 전략

6.1. 투자 포인트

동물 및 식물 관련 시설 용도로 지정되어 있어, 관련 업종(농축산업, 식물 재배 등)을 운영하고자 하는 수요자에게는 사업 기반 확보 기회가 될 수 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용하여 사업 확장 또는 다각화(예: 체험 농장, 농산물 가공 등)를 고려할 수 있습니다.

자연 환경이 좋은 지역으로, 친환경 농업이나 관련 6차 산업 연계 가능성이 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 용도 지정 및 넓은 토지 면적이라는 장점이 있으나, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권과 다수의 개발 제한 구역 지정이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 해당 업종에 대한 전문성이나 사업 계획을 가진 특정 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 입찰가 산정 고려사항

7.1. 예상 입찰가 결정 시 유의사항

예상 입찰가 산정 시, 본 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 특히 인수해야 할 지상권의 가치 및 제약 사항을 면밀히 분석해야 합니다.

입찰 시 인수 보증금(해당 시)과 기타 제반 비용을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.