나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34369 [1] 전라남도 화순군 사평면 벽송리 658-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 사평면 벽송리 소재 '벽송제2제' 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 소폭의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제 한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000 미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사 육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)폐수배출 시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서(사용승인일 : 2020.04.03) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지마감 바닥 : PVC새시창입니다.

이용상태

1층 창고, 2층 주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 외관상 별도의 난방설비는 없는 것으로 판단됩니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

물건 비고

- 일괄매각
- 외관상 별도의 난방설비는 없는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 화순군 사평면에 위치한 단독주택으로, 2025타경34369 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 전라남도 화순군 사평면 벽송리 658-13 (신주소: 전라남도 화순군 사호로 14-17)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택

* 사용승인일: 2020년 4월 3일

* 주요 용도: 1층 창고, 2층 주택

* 총 토지 면적: 87.00㎡ (약 26.3평)

* 총 건물 면적: 29.53㎡ (약 8.9평)

* 건폐율: 24.82%

* 용적률: 33.94%

* 감정가: 47,598,750원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34369 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드주식회사

* 특이사항: 공동담보 물건

1.3. 주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 외관상 별도의 난방설비는 없는 것으로 보이므로, 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 사평면 벽송리 소재 '벽송제2교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재된 국도변 농촌지대입니다. 비교적 조용하고 한적한 자연환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. (화순교통 217번, 광주 시내버스 228번 등 운행)

* 서측 및 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 큰 어려움은 없습니다.

* 15번 국도와 822번 지방도 인근에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 계획관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 (개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 소, 말, 양, 사슴 300m, 젖소 500m)

* 공장설립승인지역

* (영산강·섬진강)폐수배출 시설 설치제한지역

* 이러한 용도지역 및 제한사항으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2020년 6월 25일자 서광주농업협동조합의 근저당권(금36,000,000원)입니다.

* 본 물건에 등기된 권리 중 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 72,071,543원

* 건물 등기부채권 총액: 72,071,543원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 사평면은 농촌 지역으로, 자체적인 상업 시설은 발달하지 않았습니다. 인근 마을 단위의 소규모 편의시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량으로 화순군 소재지 등으로 이동해야 합니다. 국도변에 위치하여 물류 이동의 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육: 화순사평초등학교, 화순사평중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

* 의료: 종합병원급 의료시설은 화순군 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 편의시설: 마을 단위의 소규모 마트, 편의점 이용이 가능하며, '화순사평빨래방'과 같은 주민 편의시설이 운영되고 있습니다.

* 관광: 인근에 임대정원림, 사평폭포, 한천자연휴양림 등의 관광지가 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설)

본건 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설(축사, 화장장, 폐기물 처리 시설 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 난방설비 부재: 건물 감정평가서 상 외관상 별도의 난방설비가 없는 것으로 판단되어, 동절기 난방 대책 마련이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출 시설 설치제한지역 등으로 묶여 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 소규모 건축물: 건물 연면적이 29.53㎡로 매우 작아 실거주 시 답답함을 느낄 수 있으며, 증축이나 리모델링 시 법규 검토가 필수적입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 채무 관계나 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 사평면에 위치한 소형 단독주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 일괄매각 대상이며 권리상 인수되는 사항은 없어 권리관계는 명확합니다. 농촌지대의 조용한 환경을 가지고 있으며, 차량 접근성 및 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

다만, 난방설비 부재, 복잡한 토지 이용 제한, 매우 작은 건물 면적, 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 주변 지역이 농촌지대이므로 상권 및 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인)인 단독주택을 감정가 이하 또는 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 토지와 건물을 일괄매각하여 일괄 소유권을 확보.

* 계획관리지역으로, 향후 증축, 리모델링, 또는 용도 변경 등 재산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다 (관련 법규 검토 필수).

* 주변 유사 물건 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치 상승 기대.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 47,598,750원입니다. 등기부 채권 총액은 72,071,543원으로, 채무 총액보다는 낮은 감정가입니다.

주변 시세 조사 결과, 화순군 사평면의 단독주택 매물들은 다양하게 존재하나, 본건과 같이 면적과 용도가 특정된 소형 주택의 직접적인 비교 사례를 찾기는 어려웠습니다. 다만, 유사한 면적이나 조건의 전원주택 매물이 1억 5천만원부터 3억 1천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있는 것으로 보아, 본건의 현재 감정가는 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건은 다음과 같은 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 난방설비 부재로 인한 추가 비용 발생 가능성.

* 복잡한 토지 이용 제한 사항.

* 매우 작은 건물 면적 (리모델링 및 증축 검토 필요).

* 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 비용 발생 가능성.

* 본건의 소형 면적을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 33,000,000원에서 42,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 현장 조사, 주변 시세의 상세 분석, 권리관계 재확인, 그리고 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서, 면밀한 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.