나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7340 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 노변으로 각종 상가 및 점포, 나지 등으로 형성된 노변상가지대이고 후면은 단독주택 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

가로망이 정비된 나주혁신도시내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 1층 105호로서 외벽: 화강석판재 붙임, 칼라강화유리 마감 외 내벽: 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 외 창호: 샤시창임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 현재는 점포로 이용중임.

설비내역

급배수 및 공동위생설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 남측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류/중로2류(접합), 가축사육제한구역 (모든가축제한구역-빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시 개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7340 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층105호 (구 주소)

전라남도 나주시 그린로 209 (빛가람동) (신 주소)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 집합건축물대장상 일반음식점, 현재 점포 이용)

감정가: 429,000,000원

토지면적: 36.90㎡ (약 11.2평)

건물면적: 64.84㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 온OOOOOOOO

1.2. 건축물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 105호

외벽: 화강석판재 붙임, 칼라강화유리 마감

내벽: 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 등

창호: 샤시창

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

사용승인일: 2017년 02월 02일

토지 형상 및 이용상태: 정방형으로 근린생활시설 부지로 이용 중

1.3. 등기부 현황 요약

소유권 보존: 유한회사상산 (2017-03-10)

근저당 (말소기준권리): 온누리신용협동조합 (2017-03-10, 422,400,000원)

압류: 나주시 (2025-06-02), 전주세무서장 (2025-09-16)

임의경매 개시 결정: 온누리신용협동조합 (2025-11-18, 376,687,798원)

등기부채권 총액: 422,400,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 빛가람중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다양한 각종 상가 및 점포, 나지로 형성된 노변상가지대이며, 후면으로는 단독주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

나주혁신도시 내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

건물 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류/중로2류 (접합)의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 (모든 가축 제한 구역 - 빛가람동 1,500m)에 해당됩니다.

혁신도시 개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계

말소기준권리는 2017년 03월 10일에 접수된 온누리신용협동조합의 근저당권입니다.

이후의 모든 권리(압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 위

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022-02-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원도 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 특성

본건은 제1종 근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있으며, 현재는 점포로 이용 중입니다.

나주혁신도시 내 상가지대에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

4.2. 건물 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로 총 5층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

내부에는 급배수 및 공동 위생설비, 소방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 나주시 빛가람동에 위치하며, 북동측 인근에 빛가람중학교가 있습니다.

주변은 비교적 정비된 주택지대와 상업지대가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 임차인의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 분석 범위 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

다만, 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 심층 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 내 상가지대에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 주변 상업 시설과의 연계성이 좋은 입지를 가지고 있습니다.

건축물 및 등기부상 하자 없이 권리 관계가 명확하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 확정된 권리 관계 및 말소기준권리 명확

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물

* 인근 지역의 개발 계획 및 배후 수요 잠재력

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 429,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 없으므로 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자 간의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 권리분석 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.