나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34390 [1] 광주광역시 북구 두암동 853-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지들은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 로변 상가지대 및 후면 주택지대입니다.

교통상황

간선도로변 및 후면 단독주택지대로서 차량 접근 및 도로교통 사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 가장형 평지, 상업용이고, 기호3 토지는 정방형 평지, 단독주택 용지입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 중로 각지이고, 기호3 토지는 세로 각지로서 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)이고 기호3 토지는 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용곌획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 세멘벽돌조 스레트(현 판넬지붕)지붕 단층으로, 외벽은 타일, 프라스틱사이딩, 페인트 등이고, 내벽은 페인팅 등 창호는 알미늄샷시 등이고, 부속건물1은 내외벽 페인팅, 기호4 건물은 세멘벽돌,연와조 세멘와즙(현 박공지붕 개량 한식지붕) 및 스라브지붕 주택1동과 조립식판넬조 판넬지붕 단층 주택으로 외벽은 화강석재 및 페인팅 마감 내벽은 벽지 등, 창호는 알미늄 샷시 등이고, 기호4 건물 중 조립식판넬조 판넬지붕 일용품소매점(현 주택 등) 외벽은 적벽돌 노출 쌓기 및 판넬마감, 창호는 PVC샷시 등임. 부속건물2는 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고(현 주택 및 창고) 외벽은 페인팅, 내벽은 페인팅, 벽지 등 창호는 목재 등 부속건물3은 벽돌조 슬래브지붕 단층 차고(현창고) 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 페인팅, 창호는 목재임. 부속건물4는 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 주차장(대분 입구 차고) 내외벽은 치장벽돌 쌓기 및 페인팅임.

이용상태

기호2 건물은 점포이고, 부속건물1은 화장실, 기호4 건물은 2개동의 단독주택 등이고 부속건물2는 현 주택 및 창고이고, 부속건물3은 현 창고이고, 부속건물4는 대문입구 주차장임.

설비내역

기호2, 4건물은 급,배수설비 구비되고, 기호4 건물은 주택 난방설비, 위생설비 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호4 건물 중 일용품소매점은 주택 등으로 이용 중이고, 부속건물2 창고는 현 주택 및 창고이고, 부속건물3 차고는 현 창고입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함 (매각 지분 4분의 1)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상토지들은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 로변 상가지대 및 후면 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로변 및 후면 단독주택지대로서 차량 접근 및 도로교통 사정 양호합니다.

2.3. 도로상태

기호1 토지는 중로 각지이고, 기호3 토지는 세로 각지로서 도로상태 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만), 중로1류(폭20m~25m), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

3.2. 말소기준권리

을4 (근저당권, 2023-11-16, 주식회사신용캐피탈대부, 300,000,000원)

3.3. 소유권 변동

초기 소유권자 나봉수로부터 최현아에게 상속 협의분할에 의한 지분 이전(2020-05-12)되었습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

735,000,000원 (본 경매 개시로 인해 대부분 말소될 예정이나, 인수되는 권리 여부 확인 필요)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-01-02

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 내역 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 두암초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 로변 상가지대와 후면 주택지대가 혼합된 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

기호2 건물은 점포로 이용 중이며, 기호4 건물은 주택 및 일용품소매점 등으로 이용되고 있습니다.

4.3. 토지이용 현황

대상 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본 물건은 두암초등학교 북서측 인근에 소재하고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 후면 주택지대와도 연결되어 도로교통 사정이 양호합니다.

5.3. 지역 특성

로변 상가지대와 주택지대가 공존하여 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 환경과 상업 활동이 균형을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 명도, 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

경매 절차에서 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. (1회로 제한)

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 지명수 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 등 상세 내용이 불명확하여 인수 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

매각에 포함되는 제시외 건물(94.92㎡)의 경우, 전체 면적에 대한 지분(1/4)으로 매각되므로 관련 권리 및 이용 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당권 설정 및 지분 이전 등기 등 복잡한 권리 관계가 존재하여, 낙찰 후 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 근린시설로서, 토지 및 건물 지분으로 매각되는 경매 물건입니다.

7.2. 입지 및 주변 환경

두암초등학교 인근에 자리하고 있으며, 상가와 주택지대가 혼합된 지역 특성상 지역 커뮤니티 접근성이 용이하고 교통 여건 또한 양호합니다.

7.3. 주의 사항

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 등 다수의 특수 물건 요소를 포함하고 있습니다. 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 관리가 반드시 필요합니다.

7.4. 권리 분석 요약

등기부상 대부분의 채권은 말소될 예정이나, 임차인 및 공유자 관련 사항은 낙찰자가 인수할 부담이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임대 수익 가능성

지역 상가 및 주택지대 혼합 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.2. 안정적인 수요

초등학교 인근 입지로 인해 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 가격 메리트

지분 매각 특성상 일반 매물 대비 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 금액

본 물건은 지분 매각이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 지명수 씨의 보증금 및 차임 정보가 명확하게 확인되지 않아, 낙찰 시 인수해야 할 금액에 대한 정확한 산정이 어렵습니다.

9.2. 가격 산정 고려 사항

감정가 224,218,800원을 기준으로, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등의 위험 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9.3. 추가 분석 필요

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보 확보가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.