나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34429 [1] 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 201동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재‘주월중학교’남동측 인근에 위치한 극동마이다스빌 제201동 제2층 제206호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 2002.02.09) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역, 전통상업보존구역(2011-12 -06)(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 "매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 광주지방법원 2025타경34429 (1)

1.2. 소재지: 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 201동 2층 206호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 107,000,000원

1.5. 토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

1.6. 건물면적: 43.56㎡ (약 13.18평) (전용면적). 분양면적은 별도 확인 필요.

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 남구 주월동에 소재한 극동마이다스빌 201동 2층 206호입니다.

* 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 본건은 ‘주월중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 단지 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 상대보호구역, 전통상업보존구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 남구의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (현재 SGI 서울보증보험 주식회사 승계)

* 보증금: 98,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 비고: 본 임차인(한국토지주택공사)의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서를 제출하였으며, 집행법원이 이를 반영하였습니다. 이에 따라 본 건 매수인은 임차인과 관련된 보증금 인수 의무가 없습니다.

3.4. 등기부 현황

* 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 등기부상 소유권 이전 신탁 말소 등기, 주택임차권 (을3, 한국토지주택공사, 98,000,000원), 압류 (갑11), 강제경매 (갑12, 서울보증보험, 102,862,410원) 등이 기재되어 있습니다.

* 상기 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 해당 아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설 및 관리 상태가 중요하며, 단지 내 상가 이용도 고려할 수 있습니다.

* 인근에 학교가 있어 학생 및 학부모 관련 상권이 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용 편리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 주월중학교 인접.

* 기타: 일반적인 아파트 생활 편의시설 (위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등) 구비.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크 (완화): 한국토지주택공사의 임차권이 존재하였으나, 승계인인 서울보증보험 주식회사가 모든 권리 포기 및 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 절차상의 만전을 기하기 위해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항에 언급된 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용 및 본 건 경매 절차에 미치는 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 전유부 정보 불일치 가능성: 제공된 건축물대장 JSON 상의 전유부 정보가 본건 소재지(2층 206호)와 상이하게 1206호를 지칭하고 있어, 실물 확인 시 내부 구조나 면적에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역 내 소로2류 저촉, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 해당하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역에 소재하고 있습니다.

* 권리상 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석되나, 임차인의 권리 포기 관련 확약서의 법적 효력 및 절차상 특이사항은 반드시 확인해야 합니다.

* 아파트의 연식(2002년 사용승인)을 고려할 때, 내부 상태 및 관리 상태에 따른 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한 사항은 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 채권자 SGI 서울보증보험의 명확한 권리 포기 확약서 제출로 매수인의 인수 부담이 없습니다.

* 무이자 보증금: 임차인 관련 보증금 인수 금액이 0원이므로, 사실상 무이자로 명도를 진행할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경과 교통, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 시세 조사 후 저평가된 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 근거: 본 건은 권리상 매수인이 인수할 보증금이 없으며, 경매 절차상의 특이사항(SGI 확약서)으로 인해 명도 관련 부담이 현저히 낮아진 상태입니다. 따라서, 주변 시세 및 동종 물건의 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 감정가를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 약 95% 수준인 101,650,000원부터 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.