나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7364 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람중학교' 북동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 '상산빌딩 3층 301호'로서 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙상가지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 버스터미널, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 3층 301호로서 ·외벽 : 석재붙임, 강화유리 등, ·내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 강화유리 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 의원이며, 조사시점 현재 공실입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등을 갖추고 있으며, 승강기설비는 조사시점 현재 운행이 중단된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 세장형의 평지로서 건부지(근린생활시설)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 남측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복3차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7364 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 693-4, 상산빌딩 3층 301호 (신주소: 전라남도 나주시 그린로 209, 3층 301호)

용도: 제1종근린생활시설 (공부상 의원, 조사시점 현재 공실)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 3층 301호

토지면적: 95.74㎡ (약 28.97평)

건물면적: 168.23㎡ (약 50.91평)

감정가: 283,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온누리신용협동조합

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 '빛가람중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트 단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장, 버스터미널, 간선도로 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

권리분석

* 등기부상 권리현황:

말소기준권리인 온누리신용협동조합의 근저당(2017-03-10, 214,800,000원)을 기준으로, 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 유한회사상산 (2017-03-10)

- 근저당: 온누리신용협동조합 (214,800,000원, 말소기준)

- 근저당: 주식회사지에스리테일 (50,000,000원, 말소)

- 압류: 나주시 (말소)

- 압류: 전주세무서장 (말소)

- 임의경매: 온누리신용협동조합 (191,554,305원, 말소)

* 매각으로 인한 권리소멸: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 존재하지 않거나 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 개발 예정지구 내에 속하며, 아파트 단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 상권 현황: 현재 '미성숙상가지대'로 평가되지만, 주변의 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 경쟁력: 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능한 넓은 면적(168.23㎡)은 다양한 업종 유치에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주거 인프라: 인근 아파트 단지들을 통해 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: '빛가람중학교'가 북동측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 확보까지 공실로 인한 공실 리스크를 감수해야 합니다.

* 승강기 미작동: 건물 내 승강기 설비가 현재 운행 중단 상태로, 이용 시 불편함이 있으며 수리 또는 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 상권 성숙도: 미성숙 상권의 특성상, 상권이 완전히 자리 잡기까지 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없었습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 전라남도 나주시 빛가람동의 혁신도시 내에 위치한 상산빌딩 3층 301호(제1종근린생활시설)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 현재 공실 상태이며 승강기 작동이 중단된 점, 상권이 아직 성숙 단계는 아니라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 그러나 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 넓은 전용면적을 고려할 때, 장기적인 관점에서 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 혁신도시 성장 잠재력: 나주혁신도시는 향후 지속적인 발전이 예상되는 지역으로, 투자 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 넓은 활용 공간: 168.23㎡ (약 50.91평)의 전용 면적은 다양한 업종의 상가 또는 사무실로 활용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 합리적인 감정가: 감정가 283,000,000원을 기준으로, 시세 및 향후 수익성을 고려한 합리적인 입찰을 통해 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 승강기 수리 비용, 지역 상권 시세, 향후 임대 수익률 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가를 참고하되, 시장 상황에 대한 면밀한 분석과 본건의 실질적인 가치 평가를 기반으로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.