나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101589 [1] 경기도 군포시 당동 778-12 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업용, 주상용 건물이 주를 이루는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철역(군포역,1호선)이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제806호로서 (사용승인일 : 2019.02.08) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 플라스틱 새시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔 구조입니다(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기, 보안현관, 화재경보기, 기계식주차설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일단의 본건토지 동측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접하며 서측 후면으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 기호(3),(4) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다. 2) 임대관계 : 임대관계 미상입니다.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101589 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-12 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 155,000,000원

토지면적: 4.30㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.30㎡ (약 1.29평)

건물면적: 25.34㎡ (약 7.66평)

건물지분: 25.338㎡ (약 7.66평)

건축년도: 2019년

층수: 8층 (총 14층 중)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 주상용 건물이 주를 이루는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 폭 약 11미터 내외의 도로, 서측 후면으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 배당신고일자: 2023년 10월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 판단됩니다.

말소기준권리: 2024년 05월 03일자 인천세무서장의 압류 (갑8)입니다.

인수/소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 위에서 분석한 주택임차권(을1) 및 강제경매(갑9) 등기 또한 말소기준권리 이후에 등록된 것으로, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (단, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 실질적인 인수 부담은 없습니다.)

권리분석 요약: 선순위 임차권의 대항력이 포기되고 보증금 반환청구권 포기 확약이 제출되어, 매수인에게 인수되는 권리(보증금)는 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 등기는 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본건이 위치한 지역은 상업용 및 주상용 건물이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재합니다.

인근 시설: 군포역(1호선)이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 우수합니다. 역 주변으로 상업시설, 편의시설 등이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 8층에 위치하며, 2019년에 사용 승인되었습니다. 개별난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 보안현관, 화재경보기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 군포역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련: 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 임차권으로 인한 위험은 사실상 제거되었습니다. 하지만, 관련 서류 및 공적 장부상 최종 확인이 필요합니다.

법적 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제지역/과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 만료되어 현재는 토지거래허가구역이 아닙니다.

기타: 건물 노후화, 관리 문제 등 일반적인 부동산 리스크는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 군포역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 주택도시보증공사의 임차권 관련 위험이 확약서 제출로 인해 해소되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리관계입니다. 소액 투자로 역세권 오피스텔을 확보할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 군포역 역세권이라는 확실한 입지 조건

* 2019년 준공으로 비교적 신축급에 속하는 건물 상태

* 임차인 관련 위험(대항력, 보증금 미회수)이 사실상 제거된 안전한 권리관계

* 토지거래허가구역 지정 만료로 인한 거래 제약 없음

* 소액 투자로 접근 가능한 물건

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(25.338㎡)의 물건이 2025년 5월 28일에 145,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 감정가는 155,000,000원입니다.

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.)

현 시세 및 권리관계 안전성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최근 거래 사례인 145,000,000원과 감정가 155,000,000원을 참고하여, 148,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.