나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5448 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 608 주원홈타운 3동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "가산초등학교" 북쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 중 5층 502호로서 사용승인일;2018.11.01 외벽;드라이비트 마감 등 내벽:벽지도배, 타일붙임 등 창호;프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대;상세는 별첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1;제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-11-09)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 토지의 표시 2;제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

토지의 표시 2. 제시목록상 지목은 '임야'이나 토지대장등본상 지목 및 현황 '대'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5448 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 608 주원홈타운 3동 5층502호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대)

* 감정가: 190,000,000원

* 건물면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

* 토지면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 가산면 마산리 "가산초등학교" 북쪽 인근

* 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역

* 교통: 차량 출입 용이, 인근에 시내버스정류장 소재로 대중교통 이용 보통

* 도로: 남측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접함

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (갑1, 2018.11.05) - 양윤목

* 소유권이전 (갑2, 2019.08.14) - 최상복

* 근저당 (을3, 2019.08.14) - 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 가압류 (갑3, 2024.06.17) - 경기신용보증재단

* 임의경매개시결정 (갑4, 2025.11.14) - 농협은행

* 말소기준권리: 2019년 8월 14일자 농협은행의 근저당 (을3)입니다.

* 소멸예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 물건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다.

* 임차인 현황:

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

* 다만, "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 점유 및 임대차 관계를 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 포천시는 수도권정비계획법상 성장관리권역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 가산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 형태: 도시형생활주택 (다세대주택)으로, 현대적 건축 양식과 편리한 주거 기능을 갖추고 있습니다.

* 건축 정보: 2018년 11월 1일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (교육환경보호법)

* 비행안전제4구역 (15항공단_비행안전(지원)제4구역)

* 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 관련 공고 있었으며, 현재 지정 여부 확인 필요)

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 토지대장 및 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 정확한 지목 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 거주자 또는 임차인 현황에 대한 정보가 불명확하여, 인수 여부 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 항공기 소음 등 소음 문제가 발생할 수 있으며, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 건축된 주원홈타운 단지 내 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 주거 환경이 양호합니다.

* 가산초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸되므로 권리관계는 명확합니다.

* 다만, 다양한 토지이용 제한사항이 존재하며, 특히 토지거래계약 허가구역 지정 여부 및 임대 관계 미상인 점은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

* 감정가(190,000,000원) 대비 최근 동일 단지 내 유사 면적 물건의 매매가(118,000,000원)에 상당한 차이가 있는 점은 중요하게 고려해야 할 포인트입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2018년)의 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 성장관리권역 내 위치하여 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대가 있습니다.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리관계가 명확하여 투자 위험이 낮습니다.

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 임대수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

* 최근 동일 단지인 주원홈타운 내 유사 면적(68.50㎡)의 물건이 2026년 6월 16일 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 단지인 제이파크빌(2023년식, 71.07㎡)의 경우 2026년 6월에 280,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 건축 연도 및 단지 특성이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 가장 직접적인 비교 대상인 주원홈타운의 최근 매매가를 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 투자 수익률을 감안한 적정 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 본 보고서에서는 보수적인 접근과 함께 추가적인 시세 조사를 거친 후, 140,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제시합니다.

* 본 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.