나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9765 [1] 대구광역시 남구 대명동 1556-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대구대덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사 육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-12-19)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, -외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1,2층: 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(가)건물은 공부상 구조가 '기와지붕'이나, 실제 '슬래브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물은 공부상 구조가 '기와지붕'이나, 실제 '슬래브지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9765 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1556-3

* 건물 용도: 단독주택 (건축물대장상 2가구)

* 감정가: 376,190,040원

* 토지 면적: 135.90㎡ (약 41.13평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 144.16㎡ (약 43.60평)

* 건물 제시외 면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

* 건축물대장상 지붕: 기와, 실제 지붕: 슬래브 (공부와의 차이)

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대구대덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 국민건강보험공단 압류 (2024-08-19)

* 소유권 현황: 2021년 2월 15일 김인수에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소 예정 권리:

* 토지 등기부상: 세종실업(가압류), 관악세무서장(압류), 중소기업은행(가압류), 서울신용보증재단(가압류), 신한카드(강제경매), 근로복지공단(가압류) 등 다수의 권리가 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상: 국민건강보험공단(압류, 말소기준권리), 세종실업(가압류), 관악세무서장(압류), 중소기업은행(가압류), 서울신용보증재단(가압류), 신한카드(강제경매) 등 다수의 권리가 말소 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액 (말소예정 채권합계): 103,675,314원

* 건물 등기부채권 총액 (말소예정 채권합계): 98,487,244원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (물건명세서상 지상권은 개요 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김한익

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-21

* 확정일자: 2021-06-02

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 있음

* 권리분석: 전입일자(2021-04-21)가 말소기준권리(2024-08-19)보다 선행하므로, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-05

* 확정일자: 2023-03-15

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력이 있으나, 전입일자(2023-04-05)가 건물 말소기준권리(2024-08-19)보다 늦어 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 요약 정보가 있어 주의 깊은 확인 필요)

* 인수 보증금 합계 (요약): 0원 (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 최종 확인 필수)

1.3. 상권분석

2.

* 주변 시세: 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 본건의 단독주택 용도와 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 비교 사례 1: 대명동 1171-2, 63.57㎡ 다세대, 2026년 5월 12,000만원 거래 (약 18.9만원/㎡)

* 비교 사례 3: 대명동 896-1, 84.71㎡ 다세대, 2026년 5월 14,000만원 거래 (약 16.5만원/㎡)

* 본건 분석: 본건은 135.90㎡ 토지에 144.16㎡ (본체) + 36.80㎡ (제시외) 총 180.96㎡ 규모의 단독주택으로, 토지 가치 및 건물 규모를 고려 시 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가 376,190,040원을 기준으로 시세 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육 시설: "대구대덕초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인: 김한익(110,000,000원) 및 한국토지주택공사(90,000,000원) 두 임차인 모두 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 보증금 전액 인수 여부에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 요약 정보가 있으나, 최종 입찰 결정 전 반드시 검증해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 공부상 지붕은 '기와'이나 실제는 '슬래브' 지붕입니다. 이는 건축물대장 정정 등 추후 관리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 36.80㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위 및 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 인한 토지 이용상의 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 환경 분석을 통해 인근에 혐오시설(예: 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 대구 남구 대명동의 초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 경매 말소기준권리상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 두 명의 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 0원'이라는 요약 정보와 '대항력 있음'이라는 사실의 상충 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 이러한 권리 리스크를 명확히 해소한다면, 토지 및 건물 규모를 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 안정적인 주거 입지: 대덕초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 가치: 135.90㎡의 충분한 토지 면적을 확보하고 있어, 향후 활용 가치가 기대됩니다.

* 잠재적 수익성: 정확한 시세 및 임차인 보증금 인수 여부 확정 후, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 분석:

* 감정가: 376,190,040원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 보증금 200,000,000원 (김한익 110,000,000원 + LH 90,000,000원) 인수 여부 불확실. '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상충.

* 이러한 임차인 보증금 인수 여부 불확실성을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다. '인수 보증금 0원' 정보가 사실로 확인될 경우, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 임차인 보증금 인수 위험이 없다고 최종 확인될 경우, 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려합니다.

* 320,000,000원 ~ 340,000,000원 (삼억이천만원 ~ 삼억사천만원)

* 주의: 상기 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 금액입니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사를 통한 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.