나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5119 [1] 경기도 광주시 능평동 320-23 능평아리움101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리이트 (경사지붕) 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2016년 12월 01일) 외 벽 : 드라이비트, 일부 석재붙임 등 마감, 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 남서측으로 옥외 테리스가 소재하는 것으로 탐문조사됨. (상세 이용내역은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 북동측 하향의 완경사지에 자체지반은 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 다세대주택(능평아리움101동) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

본건은 공부상 1층으로 등재되어 있으나, 북동측 도로변을 기준할 경우 고저차이로 인해 현황 지상3층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5119 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 320-23 능평아리움101동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

토지지분: 50.0835㎡ (약 15.15평)

건물면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

건물지분: 54.235㎡ (약 16.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, 능평초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린주택 등이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 북동측으로 하향하는 완경사지에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 다세대주택(능평아리움101동) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 01일자 우리은행의 가압류입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016년 12월 19일

* 소유권이전: 2017년 09월 29일

* 소유권이전: 2021년 03월 26일 (매매)

* 가압류: 2021년 11월 01일 (우리은행) - 말소기준권리

* 근저당: 2024년 06월 07일 (주식회사론포인트) - 말소 대상

* 압류: 2024년 07월 12일 (국민건강보험공단) - 말소 대상

* 가압류: 2024년 07월 23일 (주식회사디케이마린) - 말소 대상

* 강제경매: 2025년 11월 13일 (조인수) - 말소 대상

총 채권액: 165,399,244원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조인수

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 26일

* 확정일자: 2021년 02월 18일

* 배당신고일자: 2025년 11월 07일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 권리분석 소견

* 임차인 조인수는 2021년 3월 26일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 전입일자(2021.03.26)가 말소기준권리(2021.11.01)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 330,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 제공된 정보 중 '권리분석: 인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원과는 상반되므로, 이 부분에 대한 철저한 현장 확인 및 법원 조사가 필수적입니다. 인수 보증금 규모에 따라 실질적인 취득 비용이 크게 달라집니다.

* 건축물대장상 1층으로 등재되어 있으나, 현황상 지상 3층에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 공부와의 차이로서, 추후 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 상업적 가치가 높은 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주변 지역 접근성이 양호합니다.

* 교육: 능평초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 비교적 우수합니다.

* 생활 편의: 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 조사 (외부 검색 결과)

주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 능평초등학교, 능평중학교 등 교육시설이 근거리에 있으며, 주거 지역 특성상 혐오시설은 눈에 띄지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 부담

임차인 조인수의 보증금 330,000,000원이 인수될 경우, 이는 물건의 실질적인 취득 비용에 추가되어 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되는 점을 고려할 때, 이 부분에 대한 정확한 파악이 최우선 과제입니다.

6.2. 공부상 층수와 현황 층수 불일치

건축물대장상 1층이나 현황 지상 3층에 위치한다는 점은 추후 건물 등기부등본과 건축물대장 간의 불일치로 인한 불편을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 외벽 마감

건물 외벽이 드라이비트 및 일부 석재붙임 등으로 마감되어 있어, 시간 경과에 따른 노후화 정도 및 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며 주거 환경이 안정적인 지역에 자리하고 있습니다. 능평초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수한 점은 장점입니다.

그러나 가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(330,000,000원)과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보입니다. 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질 취득 비용이 시장가치를 초과할 수 있습니다. 또한, 공부상 층수와 현황 층수 불일치, 다수의 토지이용계획상 제한 사항 등도 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 권리 관계 및 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주택가로 형성되어 조용하고 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 초등학교 인접: 능평초등학교가 근거리에 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 포레스빌(103동, 2013년식, 53.84㎡, 3층): 2026년 5월, 160,000,000원

* 두루미인3차(바동, 2012년식, 59.96㎡, 1층): 2026년 5월, 164,000,000원

* 필하우스(2019년식, 52.3㎡, 4층): 2026년 5월, 247,000,000원

본 물건(2016년식, 54.23㎡, 1층)의 건물 연식 및 면적을 고려할 때, 주변 시세는 약 160,000,000원에서 240,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 267,000,000원으로, 최근 최고가 매매 사례보다 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 조인수의 보증금 330,000,000원입니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 임차인 보증금 인수 조건: 만약 임차인의 보증금 330,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 투자 수익성을 확보하기 위해서는 입찰가를 시장가치(약 160~240백만원)보다 훨씬 낮게 책정해야 합니다. 이 경우, 입찰가는 100,000,000원 이하로 고려될 수 있습니다.

* 보증금 전액 배당 또는 소멸 가정: 만약 경매 절차를 통해 임차인 조인수의 보증금 330,000,000원이 전액 변제되거나, 다른 이유로 인수되지 않는다고 가정할 경우(제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 사실일 경우), 입찰가는 감정가 및 시세 대비 합리적인 수준에서 산정될 수 있습니다.

이 경우, 감정가(267,000,000원)를 기준으로 시세(최고 247,000,000원)를 고려하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금의 인수 여부 및 금액에 따라 극명하게 달라집니다. 입찰 전 반드시 법원 및 현장 조사를 통해 임차인 보증금의 인수 여부, 배당 순위, 실제 인수해야 하는 금액을 명확히 확인하신 후, 이에 기반한 최종 입찰가를 결정하시길 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.