나이스옥션 법원경매 마산 2025타경353 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 121-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 본건 일부가 소하천구역에 저촉되는 바 최저매각가격은 이를 감안한 금액이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경353 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 121-1

용도: 답 (논)

감정가: 77,832,000원

토지 면적: 1656.00㎡ (약 501평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엄OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 121-1에 소재하고 있습니다. 칠원읍은 함안군의 동북부에 위치하며, 창원시와 인접해 있어 교통 및 생활 인프라 접근성이 비교적 양호한 지역입니다. 특히, 칠원읍은 최근 인구 유입이 증가하며 지역 발전이 기대되는 곳 중 하나입니다. 본 물건이 위치한 장암리는 칠원읍의 외곽 지역일 가능성이 높으며, 주변 환경에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 지도상으로는 주변에 농경지가 분포하고 있음을 확인할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 확인된 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (김동출, 김대홍)

* 근저당권 (진주저축은행, 엄태곤)

* 지상권설정 (진주저축은행)

* 임의경매 개시 결정 (엄태곤)

등기부등본상 을구에 기재된 모든 권리(근저당권, 지상권설정)는 말소 대상이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 본 건의 말소기준권리는 2017년 10월 27일 접수된 진주저축은행의 근저당권입니다. 또한, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '답'으로 분류된 농지이므로, 전통적인 상권 분석보다는 농업적 가치와 잠재적 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다. 칠원읍은 함안군 내에서 인구 증가 추세를 보이며 도시화가 진행되고 있으나, 장암리 자체의 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 귀농·귀촌 및 전원주택 수요 증가 추세와 연관 지어 볼 수 있으나, 본 물건의 맹지 및 소하천구역 저촉 사항은 직접적인 투자가치를 제한할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 상황: 본건의 정확한 대중교통 접근성은 파악하기 어려우나, 칠원읍은 남해고속도로와 중부내륙고속도로가 교차하는 칠원분기점이 위치해 있어 광역 교통망 접근성은 좋은 편입니다. 79번 국도도 통과하며 창원시와 인접해 있어 접근성이 우수합니다. 다만, 본건이 위치한 장암리의 구체적인 도로망 및 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 칠원읍은 읍 승격 이후 행정복지센터, 교육시설(초등학교, 중학교) 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다. 주변의 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 자격증명 발급 요건을 사전에 확인해야 합니다.

* 소하천구역 저촉: 물건의 일부가 소하천구역에 저촉되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 상황을 감안하여 산정된 금액입니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 토지의 활용도를 크게 제한하는 요인이 됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 소하천구역 저촉과 맹지라는 특성으로 인해 토지 이용 계획상 제한이 있을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 농지(답)입니다. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸되는 깨끗한 물건으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 칠원읍은 창원시와의 인접성, 교통망 발달, 인구 증가 추세 등 긍정적인 발전 가능성을 가진 지역입니다. 그러나 본 물건은 농지취득자격증명이 필수적이며, 일부가 소하천구역에 저촉되고 지적도상 맹지라는 중대한 제약 사항을 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우, 향후 지역 개발 또는 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다.

* 농지 활용 가능성: 만약 경작이나 농업 관련 활동을 목적으로 한다면, 해당 지역의 농지 가격 및 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필요, 소하천구역 저촉, 맹지라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가되는 인수 비용은 없습니다. 제시된 감정가(77,832,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황과 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 응찰자 본인의 판단 하에 결정하는 것이 바람직합니다. 별도의 시장 조사 및 현장 확인을 통해 물건의 실질 가치를 파악하신 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.