나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5065 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 533-11 훼미리타운 105동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음사거리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건중 제4층 제402호로서, 사용승인일은 2012.02.02일임 - 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. - 창호 : 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 공동현관 보안설비, 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5065 (1)

경기도 광주시 퇴촌면 관음리 533-11 훼미리타운 105동 4층402호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음사거리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2015년 2월 23일 접수된 우리은행 근저당(을3)입니다. 경매로 인해 소유권 이외의 권리 대부분은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계가 0원으로 나타나 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 힐링하우스(2016년식, 75.14㎡)는 2026년 5월 19,000만원(약 835만원/평)에 거래되었습니다.

* 삼환스타팰리스(2024년식, 72.74㎡)는 2026년 5월 35,800만원(약 1627만원/평)에 거래되었습니다. 이 단지는 신축으로 시세가 매우 높게 형성되어 있습니다.

* 스타포레(2021년식, 58.62㎡)는 2026년 5월 19,000만원(약 1071만원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 본건 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 건물 면적 59.97㎡(약 18.14평) 기준 평단가는 약 716만원입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식 및 규모의 매물(힐링하우스, 스타포레)의 평단가(약 835만원~1071만원)보다 낮은 수준입니다. 신축인 삼환스타팰리스는 시세 상승 폭이 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 2012년 2월 2일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생급배수설비, 공동현관 보안설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 정보

토지는 부정형 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 묶여 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

주변에 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 다양하게 나타납니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원이므로 점유자의 대항력 유무는 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면의 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천만원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 권리 분석상 인수할만한 부담이 적은 편이며, 임차인 관련 인수 보증금도 없는 상황입니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한 지역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능

* 권리상 인수 부담이 적어 안전한 경매 물건

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 효율적 관리 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 주변 실거래가 및 물건의 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 인수할 임차인 보증금: 0원

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

* 추천 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.